대법원 98다43137 판결 -건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질

<法20>[문 2]
<사실관계 및 소송의 경과>
○ X토지에 관하여 1988. 2. 2. 甲명의의 소유권이전등기가 마쳐져 있었는데, 乙과 丙은 1989. 3. 12. X토지 위에 Y건물을 신축하여 Y건물에 관하여 각 1/2 지분의 소유권보존등기를 마친 후 이를 A에게 임대차보증금 3억 원에 임대하였고, A는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 이를 거주용 목적으로 사용하였다.
○ 乙은 2010. 10. 6. 甲을 상대로 X토지 중 1/2 지분에 관하여 2010. 3. 12. 취득시효완성을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제게하여 승소판결을 받아 2011. 3. 1. 위 판결에 기한 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 2012. 5. 4. 丙으로부터 Y건물의 나머지 1/2 지분을 매수하여 같은 날 그 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
○ 위와 같은 사정을 몰랐던 丁은 2011. 10. 12. 甲으로부터 X토지 중 나머지 1/2 지분을 매수하여 같은 날 그 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 2013. 12. 11. 乙을 상대로 Y건물의 철거 및 X토지의 인도를 구하는 소를 제기하였고, A를 상대로는 Y건물로부터의 퇴거 및 X토지의 점유로 인한 차임 상당(월 100만 원)의 부당이득의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
○ A는 원고인 丁의 퇴거청구에 대하여 자신은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이라고 하면서 자신은 퇴거할 의무가 없으며 정당한 권원에 의하여 건물을 점유하고 있으므로 부당이득반환의무도 없다고 주장하였다.
○ 증거조사 결과 위 사실관계가 모두 증명되었고, X토지의 전부가 Y건물의 소재 및 사용에 필요한 대지로 이용되고 있으며 위 토지의 차임은 월 100만 원인 것으로 인정되었다.

다. 만일 A가 임대인인 乙과 丙을 상대로 연대하여 임차보증금 3억 원의 지급을 구하는 소송을 제기할 경우, 乙이 자신의 지분에 해당했던 1/2에 한하여 책임을 부담할 뿐이라고 주장한다고 할 때 그 주장의 ① 당부(결론)와 ② 논거를 쓰시오.

 

 

대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
[임대보증금반환][공1999.1.15.(74),106]

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【판시사항】
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(=불가분채무)

 

【판결요지】
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.

 

【참조조문】

민법 제263조, 제265조, 제411조, 제618조

제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

제411조(불가분채무와 준용규정)

수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.

제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

【참조판례】

대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결(공1992, 3016)
대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결(공1992, 3232)
대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결(공1997하, 1840)

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 논지와 같은 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.