<法15>《민 법》
【문 1】甲은 2007. 5. 18. 건설회사인 乙로부터 이 사건 아파트를 분양대금 6억 원에 분양받아 계약금 6,000만 원을 지급하고, 중도금 3억 4,000만 원은 중도금 무이자
대출약정을 통해 乙회사의 연대보증 아래 A 은행으로부터 대출받아 乙회사에 납부하였다. 분양계약 당시 甲과 乙회사는 ① 수분양자는 입주 전까지 대출금을
상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로 전환하여야만 입주할 수 있으며, ② 중도금 무이자 대출을 받은 수분양자가 이를 변제하거나 담보대출로
전환하지 아니하여 대출금융기관이 乙회사에 대위변제를 요구할 경우, 乙회사는 분양계약을 해지할 수 있다는 내용의 약정을 하였다.
甲은 2008. 3. 11. 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니한 상태에서 乙회사에 분양대금 중 잔금 2억 원을 지급하고 이 사건 아파트를
인도받은 다음, 같은 날 丙에게 이를 임대차보증금 3억 원, 기간 2년으로 정하여 임대하였다. 丙은 위 보증금을 지급하고 2008. 4. 2. 이 사건 아파트에 입주하는
한편 주민등록전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 그 후 乙회사는 A 은행의 대출금 상환 요구에 따라 甲의 대출금을 대위변제하고 甲에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 통고를 한 다음, 丙을 피고로 하여 소유권에 기한 방해배제청구로서 이 사건 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였다.
(1) 丙은 위 소송에서 자신은 민법 제548조 제1항 단서의 “제3자”에 해당하므로 이 사건 아파트를 점유할 정당한 권원이 있다고 다투었다. 위 해제통고에 의하여 이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었다고 가정하여, 丙이 위 단서 조항의 “제3자”에 해당하는지 여부를 밝히고, 그 이유를 계약 해제의 효과와 위 단서 조항에서 규정하는 “제3자”의 의미를 중심으로 논하시오. (30점)
대법원 2008.4.10. 선고 2007다38908,38915 판결
[건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107]
【판시사항】
[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)
[2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)
[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.
[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>
④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
[2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
【참조판례】
[1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
[2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).
2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다.
원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심)
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