2014다218030 -외국국적동포가 한 국내거소신고나 거소이전신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 여부가 문제된 사건

 

2014다218030 건물인도등청구의소 (다) 파기환송

[외국국적동포가 한 국내거소신고나 거소이전신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지 여부가 문제된 사건]

◇외국국적동포가 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 같은 법률효과가 인정되는지 여부◇

☞ 임차인인 재외국민이 재외동포법에 따라 국내거소신고 및 거소이전신고를 하고, 외국국적동포로서 그 동거가족인 배우자 및 딸 역시 재외동포법에 따라 국내거소신고를 한 경우 임차인의 동거가족인 외국국적동포가 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되므로, 임차주택을 인도 받은 임차인인 재외국민은 그 동거가족인 외국국적동포가 한 국내거소신고로써 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력을 취득한다고 본 사례

대 법 원
제 3 부
판 결
사 건 2014다218030(본소) 건물인도등청구의소
2014다218047(반소) 임대차보증금
원고(반소피고), 피상고인
원고(반소피고)
소송대리인 법무법인(유한) 태승
담당변호사 임호범
피고(반소원고), 상고인
피고(반소원고)
소송대리인 법무법인(유한) 율촌
담당변호사 윤용섭 외 3인
원 심 판 결 서울고등법원 2014. 7. 8. 선고 2013나2027716(본소), 2013나
2027723(반소) 판결
판 결 선 고 2016. 10. 13.

주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이 유
상고이유(상고이유서 제출기간을 도과하여 제출한 각 상고이유보충서의 기재는 상고
이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 캐나다국 영주권을 취득한 재외국민인 피고
(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)가 2007. 6. 12. 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임대
차보증금 3억 3,000만 원에 임차한 다음 2007. 7. 4. 임대차계약서에 확정일자를 받은
사실, ② 피고는 2007. 7. 4. 이 사건 아파트를 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이
전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 이 사건 아파트에서 거주하고 있는 사실, ③ 캐나다
국적을 취득한 외국국적동포인 피고의 아내 소외 2와 딸 소외 3은 2007. 7. 19. 이 사
건 아파트를 거소로 한 국내거소신고를 마치고, 그 무렵부터 현재까지 피고와 함께 이
사건 아파트에서 거주하고 있는 사실, ④ 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 이
사건 아파트에 대하여 서울중앙지방법원 2011타경15309호로 진행된 담보권 실행을 위
한 경매절차에서 매수인으로서 매각대금을 납부한 다음, 2012. 5. 17. 이 사건 아파트
에 대한 소유권이전등기를 마친 사실 등을 인정하였다.
나아가 원심은, 외국국적동포의 국내거소신고에는 주민등록과 같은 공시기능이 없
는 점 등 그 판시와 같은 사정을 들어, 임차인인 재외국민의 동거 가족에 해당하는 외
국국적동포가 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록으로
볼 수 없으므로, 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하였다고 판단하였
다.

2. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
1) 우선 외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고는 다음과 같은 이유로 주택
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임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 보아
야 한다.
① 구 ｢출입국관리법｣(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘출
입국관리법’이라고 한다)은, 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류
하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 등에게
국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고(제31조 제1항, 제32조 제4호), 체류지를 변경
한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며(제36조 제1항), 위와 같은 외국인등록
과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있다(제88조의2 제
2항).
또한 구 ｢재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률｣(2008. 3. 14. 법률 제8896
호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘재외동포법’이라고 한다)은, 재외국민이라 함은 대한민국
의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있
는 자를 의미하고, 외국국적동포라 함은 대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직
계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 의미한다고 하고(제2
조), 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내에 거소를 정하여 국내거소신고
및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것
으로 본다고 규정하고 있다(제10조).
이와 같이 출입국관리법과 재외동포법이 외국국적동포가 국내거소신고와 거소이전
신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외
국국적동포는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 국내거소신고와 거소이
전신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가
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있고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에
게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 된다.
② 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법
으로서는, 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고와 재외동포법에 의한
국내거소신고 및 거소이전신고는 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 그 효과가 제
한적이다. 그러나 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원
또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시 기능은 부동산등기와 같
은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상
대적인 데 그친다.
한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차
보호법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증
금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에 이
해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할 수
있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동
포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함시켰다(제3조의6). 이는
주민등록과 외국인등록부 등의 제한된 공시 기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써 확
정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없게 되었
다. 이러한 제도는 피고의 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하
지만, 그것에 의하여 비로소 외국인이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었
다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 의하여 외국인등록 및
체류지 변경신고를 주민등록 및 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시
기능을 강화한 것으로 볼 수 있다.
③ 헌법 제2조 제2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의
무를 진다고 규정하고 있는데, 이러한 헌법정신은 재외국민의 가족이 외국인 또는 외
국국적동포인 경우에도 관철되어야 실질적으로 실현될 수 있다. 아울러 헌법 제6조 제
2항은 외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다고 규정함으
로써 외국인에 대한 차별대우를 금지하고 있고, 특히 주거의 안정과 보호의 필요성은
본질적으로 대등하다고 할 것이다. 따라서 외국인 및 외국국적동포의 주거생활에 관련
된 법률관계에 대한 규정 및 법리를 해석ㆍ적용할 때에는 위와 같은 헌법적 이념이 가
능한 한 구현될 수 있도록 하여야 한다.
④ 위와 같은 여러 가지 점들을 고려하면, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관
리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고
나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력
취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한
다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약
하다고 하여 달리 볼 수 없다.
2) 그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은
임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고(대법원 1996.
1. 26. 선고 95다30338 판결 등 참조), 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이
임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주
민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등
록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도
할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면,
재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등
록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동
포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사
이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.
3) 앞서 본 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 피고의 동
거 가족으로서 외국국적동포인 배우자 및 딸이 재외동포법에 따라 이 사건 아파트를
거소로 하여 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일
한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 아파트를 인도 받은 피고는
동거 가족인 배우자 및 딸의 위와 같은 국내거소신고로써 이 사건 아파트에 대하여 주
택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력을 취득하였다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하였다고 판단
하였으니, 이러한 원심판단에는 재외동포법상 외국국적동포가 행한 국내거소신고의 효
력에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 결론
그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고,
사건을 다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의
일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 권순일
주 심 대법관 박병대
대법관 박보영
대법관 김재형