2016다1854 -집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존 건물에 관하여 구분행위의 존부 사건

2016다1854 공유물분할 (마) 파기환송

◇1. 구분소유권 성립요건으로서의 구분행위를 인정할 수 있는 요건,

2. 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립하는지 여부(적극),

3. 일반건물로 등기되었던 기존 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우 구분행위가 있었던 것으로 볼 수 있는 시점(= 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점),

4. 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록ㆍ등기된 기존 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정함에 있어 주의사항◇

대 법 원
제 2 부
판 결
사 건 2016다1854(본소) 공유물분할
        2016다1861(반소) 지분소유권이전등기말소
원고(반소피고), 상고인
                       원고(반소피고)
피 고 별지 피고 명단 기재와 같다.
         피고 1 내지 5, 7, 8의 소송대리인 법무법인(유한) 한별
         담당변호사 최충단
원 심 판 결 서울서부지방법원 2015. 11. 19. 선고 2015나2496(본소), 2015나
                2502(반소) 판결
판 결 선 고 2016. 6. 28.

주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

이 유
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유
를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서
1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐
아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려
는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이
없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의
법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의
사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전
원합의체 판결 등 참조).
따라서 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기
전이라도, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로
하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분
소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축
물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정
이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다.
그러나 처분권자의 구분의사는 객관적으로 외부에 표시되어야 할 뿐만 아니라, 건축
법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는
것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고(건
축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제3조의 5, 같은 시행령 별표 1, 주택법 제2조 제2호
등 참조), 이에 따라 등록․등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래
의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주용도로 하여
일반건물로 등록․등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건
물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매
우 신중하여야 한다.
2. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은, 서울 서대문구 (주소 생략) 대
249.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 공유하던 소외 1, 소외 2가 이 사건 토지에
지하 1층, 지상 4층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 신축하여 1991. 8. 23. 자
신들의 공유로 소유권보존등기를 마친 사실, 이 사건 건물의 1층 내지 4층은 각 2세대
의 주택으로 사용되고 있고, 위 8세대 주택은 구조적으로 독립하여 사용할 수 있게 되
어 있으며, 세대별로 건물과 토지 지분이 함께 이전되었고, 주민등록에도 세대별로 표
시되어 있는 사실, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 이 사건 토지 중
36.16/748.2 지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사실, 현재 이 사건 토지 중
36.16/748.2 지분에 관하여 원고 명의로, 각 1/8 지분에 관하여 피고(반소원고, 이하
‘피고’라고 한다) 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4 명의로, 93.48/748.2 지분에 관하여 피고 5
명의로, 13.1/249.4 지분에 관하여 피고 6 명의로, 31.18/249.4 지분에 관하여 피고 7
명의로, 93.54/748.2 지분에 관하여 피고 8 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있는 사
실, 한편 이 사건 건물은 피고들이 각 1/8 지분으로 공유하고 있는 사실 등을 인정하
였다.
나아가 원심은, 이 사건 건물이 주차장과 보일러실로 사용되는 지하층을 제외하고 8
세대의 구조상ㆍ이용상 독립적인 호실로 독립하여 거래되고 있고 주민등록상 구별하여
표시되는 점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 일괄하여 양도되어 온 점, 이
사건 토지는 이 사건 건물의 대지로서의 용도 이외의 다른 용도로는 사용되지 않는
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점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 완전히 일치하지는 않으나 피고 1, 피고
2, 피고 3, 피고 4는 각 1/8 지분, 피고 5, 피고 7, 피고 8 역시 거의 1/8에 가까운 지
분을 소유하고 있는 점 등을 종합할 때, 이 사건 건물은 집합건물로 등기되지는 않았
으나 구분소유적 공유관계에 있는 집합건물이며, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 대지
로 사용되고 있으므로, 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’
이라고 한다) 제20조 제2항 본문에 의하여 분리처분이 금지되는 이 사건 토지에 관한
위 36.16/748.2 지분의 소유권을 취득하지 못하였다고 판단하였다.

3. 그러나 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실 등을 알 수
있다.
가. 이 사건 건물은 신축 당시 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록․등기
되었다.

나. 이 사건 건물과 이 사건 토지를 1/2 지분씩 공유하던 소외 1과 소외 2 중, 소외
1은 1992. 10. 20. 소외 3, 소외 4, 소외 5에게, 1996. 11. 20. 소외 6에게 각 이 사건
건물의 1/8 지분과 이 사건 토지의 약 1/8 지분(이 사건 건물의 지분과 완전히 일치하
지 않을 뿐만 아니라, 위 4명이 이전받은 토지 지분이 서로 완전히 일치하지도 않는
다)에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 소외 3은 2000. 2. 22. 피고 6에게 이 사건 건물의 1/8 지분 및 이 사건 토지의
13.1/748.2 지분에 관하여는 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 이 사건 토지의
36.16/748.2 지분은 그대로 보유하였고, 이에 소외 3의 채권자인 신용보증기금의 신청
에 따라 2005. 5. 31.경 위 36.16/748.2 지분에 대한 강제경매절차가 개시되었으며, 그
강제경매절차에서 원고가 2006. 9. 19.경 이를 매수하고 2006. 11. 7. 소유권이전등기
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를 마쳤다.

라. 한편, 소외 1과 함께 이 사건 건물과 이 사건 토지를 1/2 지분씩 공유하던 소외
2는 원고가 위와 같이 이 사건 토지의 지분을 취득할 때까지는 물론 그 이후 2007. 4.
7. 사망할 때까지도 이 사건 건물과 이 사건 토지의 지분을 그대로 보유하였다.
마. 현재까지 이 사건 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변
경등기가 마쳐진 바 없다.

4. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 든 위와 같은 사정만
으로 이 사건 건물 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었다고 보아 구분
행위의 존재를 인정할 수는 없다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지 중 위
36.16/748.2 지분을 매수하여 소유권이전등기를 마치기 전에 이 사건 건물 중 위 8세
대의 각 호실에 관하여 구분소유권이 성립하였다고 볼 수 없고, 결국 원고의 위 지분
취득이 집합건물법 제20조 제2항 본문에 반하여 무효라고 할 수 없다.

5. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 섣불리 이와 달리 판단하였으니, 이
러한 원심판단에는 구분행위 및 구분소유권의 성립시점에 관한 법리를 오해하여 판결
에 영향을 미친 잘못이 있다.

6. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을
다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로
주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 김창석
대법관 이상훈
대법관 조희대
주 심 대법관 박상옥
별지 피고 명단: 생략