대법원 86다카1114 판결 -임대차보증금 반환의무

<法21> 아래 사실관계가 모두 인정되는 것을 전제로 물음에 답하시오.
① 甲은 2009. 12. 1. 乙과 사이에 乙 소유의 아파트를 임대차보증금 2억원, 임대차기간 2010. 1. 1.부터 2011. 12. 31.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.
② 甲은 2010. 1. 1. 乙에게 임대차보증금을 모두 지급하고, 아파트를 인도받아 주민등록을 마쳤다.
③ 甲의 채권자인 丙은 2011. 1. 1 甲의 임대차보증금반환채권을 가압류하였고, 가압류결정은 그 무렵 乙에게 송달되었다.
④ 한편 乙은 위 아파트를 2011. 10. 1. 丁에게 매도하고, 丁 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
⑤ 이후 丙은 甲에 대한 약속어음공정증서를 집행권원으로 하여 2011. 11. 1. 乙이 아닌 丁을 제3채무자로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 무렵 위 명령은 丁에게 송달 되었다.
丁은 2012. 2. 1. 甲을 상대로 임대차기간이 종료되었다고 주장하면서 위 아파트의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 이에 甲은 임대차보증금을 받기 전에는 아파트를 인도하여 줄 수 없다고 항변한다.

1. 丁은 임대차 보증금을 반환할 의무는 자신이 아닌 乙에게 있다고 주장하는바, 과연 임대차보증금 반환의무가 누구에게 있는지 결론과 근거를 쓰시오.(판례가 있는 경우 판례에 따를 것) (10점)

 

대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결
[전세금반환][집35(1)민,147;공1987.5.1.(799),632]

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【판시사항】
임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 보증금반환채무의 소멸여부

 

【판결요지】
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.

 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】

원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 피고로부터 이 사건 건물의 방들을 1984.3.3부터 3.17까지의 사이에 임차하여 입주하고 그해 3.29부터 5.30까지 사이에 주민등록을 마친 사실과 소외 이oo의 강제경매신청에 의하여 그해 10.30 위 건물에 관하여 경매가 개시되고 소외 윤oo가 1985.1.28 위 건물을 경락하여 대금을 완납한 사실을 인정한 다음 피고의 임대차보증금반환채무는 윤oo에게 승계됨으로써 소멸하였다고 판단하였다.

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다.

만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다.

따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다.

원심이 같은 취지로 양도인의 지위에 있는 피고에 대한 원고들의 전세금청구를 배척한 조처는 정당하고, 다른 견해에서 이를 공격하는 논지는 받아들일 수 없다. 논지는 이유없다.

이에 원고들의 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   오성환(재판장) 이준승 박우동