[등기예규 제1600호] 주택법 제40조제3항의 규정에 따른 금지사항의 부기등기에 관한 업무처리지침

1. 개정이유

○ 「임대주택법」이 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경되면서 「임대주택법」 제18조제2항에 따른 금지사항 부기등기의 규정이 삭제되었으므로, 예규에 관련 내용을 삭제하고자 함

○ 「주택법」 제40조제3항에 따른 금지사항 부기등기를 할 수 있는 요건인 같은 법 제16조제1항의 “대통령령으로 정하는 호수”가 규정된 같은 법 시행령 제15조제1항이 개정되었으므로, 예규에 관련 내용을 반영하고자 함

2. 주요내용

○ 「임대주택법」 제18조제2항에 따른 금지사항 부기등기의 규정을 삭제함(4. 삭제)

○ 「주택법」 제40조제3항의 규정에 따른 금지사항의 부기등기를 할 수 있는 주상복합건축물에 주택이 20세대(「주택법 시행령」 제15조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 도시형 생활주택 등의 경우에는 30세대) 이상인 경우에서 30세대(「주택법 시행령」 제15조제1항제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 50세대) 이상인 경우로 변경함(4의2.가.(2)(가))

 

 

주택법 제40조제3항의 규정에 따른 금지사항의 부기등기에 관한 업무처리지침

개정 2016.07.04 [등기예규 제1600호, 시행 2016.07.04]

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제정 2004.09.22 등기예규 제1085호

개정 2005.06.14 등기예규 제1101호

개정 2006.03.31 등기예규 제1127호

개정 2007.07.18 등기예규 제1195호

개정 2011.10.11 등기예규 제1379호

개정 2014.05.21 등기예규 제1523호

개정 2016.07.04 등기예규 제1600호

 

1.금지사항 부기등기의 신청

가.주택건설대지에 대한 신청

주택법 규정에 의한 사업주체(이하 "사업주체"라 한다)가 주택건설대지에 관하여 주택법 제40조제3항에 따른 금지사항 부기등기(이하 "금지사항 부기등기"라 한다)를 신청하기 위해서는 신청서에 주택건설사업계획승인서 및 입주자모집공고승인신청을 하였다는 관할 관청의 확인서를 첨부하여야 한다.

나.주택에 대한 금지사항 부기등기

(1) 건물 준공 전에 입주자를 모집한 경우

(가) 사업주체가 입주예정자가 있는 건설된 주택에 관하여 소유권보존등기를 신청하면서 금지사항 부기등기를 신청하기 위해서는, 신청서에 「주택법」 제40조제3항 및 같은법 시행령 제45조제1항에 따른 금지사항을 기재하여야 하고, 관할 관청이 사업주체의 입주자모집공고안을 승인하였다는 확인서와 입주예정자가 있다는 사실을 소명하는 서면(분양계약서 사본 등)을 첨부하여야 한다.

(나) 위 (가) 의 경우 일부 주택에 관하여 입주예정자가 없어 그 주택에 대하여는 금지사항 부기등기를 신청하지 아니하는 경우에는 그 주택의 대지 지분에 대한 금지사항을 말소하는 의미로서 하는 주택건설대지에 관한 금지사항 부기등기의 변경등기절차는 아래 3.나. 의 규정에 따른다.

(2) 건물 준공 후에 입주자를 모집하는 경우

사업주체가 당해 주택에 관하여 소유권보존등기 후에 입주자모집공고승인신청을 하는 경우에는 그 사실을 증명하는 관할 관청의 확인서를 첨부하여 금지사항 부기등기를 신청하여야 한다.

(3) 위 (1) 및 (2) 의 등기신청이 있는 경우 등기관은 그 금지사항을 소유권보존등기에 부기한다.

 

2.금지사항 부기등기 이후에 주등기에 기초한 등기신청이나 촉탁이 있는 경우

금지사항 부기등기 이후에 당해 대지 또는 주택에 관하여 입주예정자의 동의 없이 소유권이전등기신청이 있거나 제한물권설정등기신청이 있는 경우, 또는 압류·가압류·가처분 등의 등기촉탁이 있는 경우, 등기관은 「부동산등기법」 제29조제9호에 의하여 그 등기신청(촉탁)을 각하하여야 한다. 다만, 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(1) 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 국민주택기금이나 금융기관(「은행법」에 따른 은행 등 「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말한다. 이하 같다)으로부터 주택건설자금의 융자를 받고 그 사실을 소명하는 서면(예: 당해 대출기관의 확인서 등)을 첨부하여 저당권설정등기 등을 신청하는 경우

(2) 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 금융기관으로부터 주택구입자금의 융자를 받고 그 사실을 소명하는 서면(예: 당해 대출기관의 확인서 등)을 첨부하여 저당권설정등기 등을 신청하는 경우

(3) 사업주체가 파산(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」등에 의한 법원의 결정·인가를 포함한다)·합병·분할·등록말소·영업정지 등의 사유로 사업을 시행할 수 없게 됨에 따라, 사업주체가 변경되어 다른 사업주체가 당해 대지를 양수하거나, 시공보증자 또는 입주예정자가 당해 대지의 소유권을 확보하거나 압류·가압류·가처분 등을 하고 그 사실을 소명하는 서면(예: 법인등기사항증명서나 관할관청의 변경승인서 등)을 첨부하여 등기신청(촉탁)을 하는 경우

(4) 주택건설사업이 완성되어 사업주체가 주택법상의 입주예정자 앞으로 소유권이전등기를 신청하면서 그 사실을 소명하는 서면(예: 사업주체의 확인서나 분양계약서 등)을 첨부한 경우

(5) 주택법 제40조제6항의 규정에 의하여 사업주체가 당해 주택건설대지를 대한주택보증주식회사에 신탁하고 그에 따른 등기신청을 하는 경우

(6) 위 (1) ,(2) ,(3) 의 저당권설정·가압류·압류·가처분등기 등에 기초한 등기촉탁(신청)이 있는 경우(예: 저당권에 의한 임의경매신청 기입등기의 촉탁 등)

(7) 삭 제(2011. 10. 11. 제1379호)

 

3.금지사항 부기등기의 말소

가.사업계획승인의 취소로 인한 말소

사업계획승인이 취소된 경우 사업주체는 그 취소를 증명하는 서면을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청하여야 한다.

나.입주예정자 앞으로의 소유권이전등기신청이 있는 경우

주택건설사업이 완성되어 건설된 주택에 대하여 사업주체가 주택법상 입주예정자 앞으로 소유권이전등기를 신청한 경우, 등기관은 그 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 주택에 대한 금지사항 부기등기를 말소한다. 그 주택의 대지권의 표시란에 주택건설대지에 대한 금지사항 부기등기로 인하여 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록이 있는 경우에는 대지권의 목적인 토지의 금지사항 부기등기를 당해 주택의 대지권비율만큼 직권으로 말소(일부 말소 의미의 변경등기)한다.

다.사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보한 경우

사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일로부터 60일이 경과한 후에 그 통보를 증명하는 서면(예: 사업주체의 확인서나 내용증명서 등)을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청한 경우, 등기관은 그 등기신청을 수리하여야 한다.

라.금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각된 경우

금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각되고 집행법원이 그 매각에 따른 소유권이전등기를 촉탁하면서 금지사항 부기등기의 말소도 촉탁한 경우, 등기관은 그 부기등기를 말소하여야 한다.

마.입주예정자가 없는 경우

입주자모집공고에 따른 분양계약의 체결로 입주예정자가 발생하였으나, 나중에 분양계약의 무효 또는 취소 등으로 인하여 당해 주택에 입주예정자가 없는 경우, 사업주체는 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 당해 주택에 관한 금지사항 부기등기의 말소를 신청할 수 있다. 이 경우 주택건설대지에 관한 금지사항 부기등기의 변경(일부 말소)절차는 위 나. 의 예에 따른다.

바.사업주체가 변경된 경우

사업주체가 파산(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」등에 의한 법원의 결정·인가를 포함한다)·합병·분할·등록말소·영업정지 등의 사유로 사업을 시행할 수 없게 됨에 따라, 사업주체가 변경되어 다른 사업주체가 당해 대지를 양수하여 이를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기관은 그 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 대지에 대한 금지사항 부기등기를 말소한다. 이 경우 신사업주체는 소유권이전등기를 신청하면서 금지사항 부기등기를 함께 신청하여야 한다.

사.주택건설대지를 대한주택보증주식회사에 신탁한 경우

「주택법」 제40조제6항의 규정에 의하여 사업주체가 당해 주택건설대지를 대한주택보증주식회사에 신탁하고 그에 따른 등기신청을 하는 경우 등기관은 그 소유권이전등기 및 신탁등기를 실행한 후 직권으로 대지에 대한 금지사항 부기등기를 말소한다. 이 경우 후에 신탁해지를 원인으로 사업주체 앞으로 다시 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 금지사항 부기등기를 함께 신청하여야 한다.

 

4. 삭제(2016.07.04.제1600호)

 

4의2.주상복합건축물(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하는 경우를 말한다. 이하 같다.)의 경우에 대한 특칙

가. 대지에 대한 신청

(1) 주상복합건축물 건설사업이 사업계획승인 대상인 경우

위 1.가.의 예에 따른다.

(2) 주상복합건축물의 건축이 건축허가 대상인 경우

(가) 그 대지 위에 건축될 예정인 주상복합건축물에 주택이 30세대(「주택법 시행령」 제15조제1항제2호각목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 50세대) 이상인 경우에 한하여 금지사항 부기등기를 신청할 수 있다.

(나) 첨부서면

ⅰ) 건축허가서

ⅱ) 입주자모집공고승인신청을 하였다는 관할 관청의 확인서

ⅲ) 위 (가)의 주택 세대수 이상임을 증명하는 서면(위 ⅰ), ⅱ)의 서면에 의하여 증명되지 않는 경우에 한한다.)

(3) 금지사항 부기등기의 방법

주상복합건축물의 대지에 대한 금지사항 부기등기는 사업주체의 소유권이나 그 지분 전부에 대하여 한다.

 

나. 주상복합건축물에 대한 금지사항 부기등기

주상복합건축물에 대한 금지사항 부기등기 및 그 변경등기는 위 1.나.의 규정에 따르는 외에 다음과 같은 방법으로 한다.

(1) 금지사항 부기등기의 대상 및 신청 방법

(가) 금지사항 부기등기는 전유부분 중 주택에 대하여만 신청하고, 주택 외의 시설을 대상으로 신청하여서는 아니 된다.

(나) 등기관은 금지사항 부기등기를 주택의 소유권보존등기에만 부기하고, 주택 외의 시설의 소유권보존등기에는 부기하지 않도록 주의하여야 한다.

(2) 대지에 대한 금지사항 부기등기의 변경등기

(가) 사업주체는 대지에 대한 금지사항 부기등기를 주택 외의 시설의 대지권비율만큼 말소(일부 말소 의미의 변경등기)하는 등기(선행)와 주상복합건축물의 소유권보존등기(후행)를 동시에 신청하여야 한다.

(나) 등기관은 주택 외의 시설의 소유권보존등기 시 금지사항 부기등기로 인하여 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록하지 않도록 주의하여야 한다.

 

4의3.사업주체가 지역ㆍ직장주택조합인 경우(「주택법」 제9조의 등록사업자와 함께 공동사업주체인 경우를 포함한다)에 대한 특칙

대지에 대하여 사업계획승인신청을 하였다는 관할 관청의 확인서나 사업계획승인서를 첨부하여 입주자모집공고 승인신청 전이라도 금지사항 부기등기를 신청할 수 있다.

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4의4.금지사항 부기등기를 할 수 없는 경우

금지사항 부기등기를 신청한 부동산이 사업주체의 소유명의가 아니거나 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 금지사항 부기등기를 할 수 없다.

가. 대지의 경우

(1) 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우

(2) 조합원이 주택조합에 대지를 신탁하여 신탁등기를 한 경우

(3) 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권이 설정된 경우. 다만 사업주체가 「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위해 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우임을 증명하는 정보를 제공한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

나. 주택의 경우

해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 자가 없는 경우. 다만, 소유권보존등기 후 입주자모집공고의 승인을 신청하는 경우를 제외한다.

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5.기록례

이 예규에서 정하는 금지사항 부기등기 및 그 말소에 관한 기록례는 별지주)와 같다.

주 : 위 별지는 부동산등기기재례집 제67항 및 제69항 참조

 

 

부 칙(2004. 09. 22. 제1085호)

[다른 예규의 폐지] 주택건설촉진법 제32조의3제3항의 규정에 의한 금지사항의 부기등기에 관한 예규( 등기예규 제971호)를 폐지한다.

부 칙(2011. 10. 11. 제1379호)

이 예규는 2011년 10월 13일부터 시행한다.

부 칙(2014. 05. 21. 제1523호)

이 예규는 즉시 시행한다.

부 칙(2016.07.04. 제1600호)

제1조(시행일) 이 예규는 즉시 시행한다.

제2조(경과규정) 「민간임대주택에 관한 특별법」의 부칙에 따라 종전의「임대주택법」제18조제2항에 따른 임대주택에 대한 금지사항의 부기등기는 종전의 예규에 의한다.