90다19695 판결 -토지임대차계약에 있어 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거

<司56>甲과 乙은, 甲이 乙 소유의 X 토지를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1,000만 원(매월 말 지급), 임대차기간 2007. 10. 1.부터 5년간으로 정하여 임차하면서, 甲은 X 토지 상의 창고를 철거하고 그 자리에 Y 건물을 신축하여 식당 영업을 하되 임대차가 종료한 때에는 Y 건물을 철거하여 나대지 상태로 반환하기로 약정하였다. 甲은 5억 원의 공사비를 들여 위 창고를 철거하고 Y 건물을 신축한 다음 식당을 운영해 왔으나 불경기로 영업이 잘 되지 아니하여 2012. 1.부터는 차임을 지급하지 못하였다ㄴ. 甲이 월 차임을 연체한 이상 위 임대차계약이 해지되지 않은 상태에서 기간 만료로 종료되었다고 하더라도 甲은 Y 건물에 관하여 乙에게 매수청구권을 행사할 수 없다.x

 

대법원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결
[건물철거등][집39(2)민,86;공1991.6.15,(898),1464]

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【판시사항】
가. 토지임대차계약에 있어 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정의 효력 유무(소극)

나. 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하는 경우 임차인의 매수청구권 행사 가부(소극)

다. 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 임차목적물을 직접 점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수 없다고 본 사례

【판결요지】
가. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다.

나. 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

다. 임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.

【참조조문】

가.나. 민법 제643조

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

가. 제652조
다. 민법 제618조