89다카33043 결정 -선순위저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행

<法16>甲은 2008. 10. 1. 乙 소유의 X 주택에 관하여 乙과 임차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 2008. 10. 10. 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 위 주택에는 2008. 8. 1. A 은행 명의로 제1순위 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 乙은 2009. 10. 15. B로부터 돈을 차용하면서 같은 날 B에게 제2순위 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 그 후 乙이 차용한 돈을 갚지 않자 B는 X 주택에 관하여 경매신청을 하였고 2010. 6. 11. 丙이 매각허가결정을 받았다. 丙은 매각대금 납부기일인 2010. 6. 25. 매각대금을 납부하고 2010. 7. 5. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 후 甲을 상대로 X 주택의 인도를 청구하였다.

(1) 甲은 丙에게 임차권으로 대항할 수 있는지 여부 및 그 이유를 기재하시오. (25점)

 

 

대법원 1990.1.23. 자 89다카33043 결정
[가옥명도][공1990.3.15(868),516]

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【판시사항】
선순위저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락 받은 자에 대한 임차권의 대항력 유무(소극)

 

【판결요지】
후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

【참조조문】

경매법 제3조,

제3조(경락의 효과)

① 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 취득한다.

② 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸한다. 단, 저당권은 경매인의 권리보다 먼저 등기된 것도 또한 소멸한다.

③ 경락인은 유치권자와 경매인에 우선하는 질권자 및 그 질권자에 우선하는 채권자에게 변제하지 아니하면 경매의 목적물을 수취할 수 없다.

주택임대차보호법 제3조

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

【참조판례】

대법원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결

【주 문】

상고허가신청을 기각한다.

【이 유】

피고 소송대리인의 상고허가신청이유를 본다.

경매법 제3조에 의하여, 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후 순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다 ( 당원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결 참조).

원심이 확정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 부동산의 2번 근저당권자로서 그의 경매실행으로 이를 경락, 취득하였고, 피고는 2번 근저당권자 보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었으나 위 경락 부동산 위에는 피고가 위 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 그 1번 근저당권도 위 경락으로 인하여 함께 소멸하였다는 것이니, 피고가 그 임차권의 효력을 경락인인 원고에 대하여 주장할 수 없다고 한 원심판단은 적법하고, 거기에 소론과 같은 경매법 제3조나 주택임대차보호법 제3조의 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 이유없다.

그러므로 상고허가신청을 기각하기로 관여법관의 의견이 일치어 주문과 같이 결정한다.

 

대법관   이회창(재판장) 배석 김상원 김주한