주택법제18조의2위헌소원

 

 

2010년 12월 28일 선고사건

사건번호	2010헌바219
사건명	주택법제18조의2위헌소원
선고날짜	2010.12.28
종국결과	합헌
결정 요약문
헌법재판소는 2010년 12월 28일 민간사업시행자에게 집합건물법에 의한 매도청구권을 부여한 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되고, 2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항 전문 제2호가 헌법에 위반되지 아니한다는 취지의 결정을 선고하였다. 이 결정에는 재판관 조대현의 반대의견 및 재판관 김종대의 반대의견이 있는 외에 나머지 관여 재판관의 의견이 일치되었다. 사건의 개요 및 심판의 대상 사건의 개요 〇 청구인은 수원시 권선구 입북동 일대 일부 부동산의 소유자이다. 주식회사 에이치알원은 2008. 7.경 청구인 소유 부동산을 포함한 위 입북동 일대 지상에서 주택건설사업을 시행하기 위하여 수원시장으로부터 주택법 제16조의 규정에 따른 주택건설사업계획승인을 받고, 청구인에게 부동산의 매도를 요청하였으나 협의가 이루어지지 않자 2008. 8. 5. 청구인을 상대로 하여 주택법 제18조의2에 의한 매도청구소송을 제기하였고, 2009. 9. 3. 승소판결을 받았다. 이에 청구인은 항소하였고(수원지방법원 2009나26623), 항소심 계속중 사업시행자의 매도청구권을 규정한 주택법 제18조의2에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였으나(2009카기3116) 기각되자, 헌법재판소법 제68조 제2항에 따른 헌법소원심판을 청구하였다. 심판의 대상 〇 이 사건 심판대상조항은 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되고, 2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항 전문 제2호(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이며, 그 내용은 다음과 같다. 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되고, 2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제18조의2(매도청구 등) ① 제16조 제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다. 1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능 2. 제1호 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 결정이유 요지 가. 이 사건 법률조항은 국민의 주거안정 및 주거수준 향상이라는 목적 아래 지구단위계획에 따라 승인받은 주택건설사업을 가능하게 하기 위하여 마련된 것이므로 입법목적의 정당성이 인정되며, 공용수용에 필요한 정도의 공공필요성도 갖추었다고 볼 수 있다. 주택건설사업자에게 사업부지 내 토지를 취득하게 하기 위하여 시가로 매도청구할 수 있는 권리를 부여하는 것은 적절한 수단이므로 방법의 적정성도 인정된다. 또 이 사건 법률조항은 시가에 따른 대금을 지급하도록 하여 정당한 보상을 보장하고 있으며, 매도청구권 행사요건을 엄격히 제한하면서 상대방의 이익도 충분히 보장하도록 되어 있어 매도청구권 행사로 인한 기본권 침해를 최소화하고 있다. 나아가 토지는 다른 재산권보다 공동체의 이익이 보다 강하게 존중될 것이 요구되는 점, 지구단위계획에 따라 20호 이상의 주택을 건설하는 사업은 민간사업자가 시행하는 경우에도 공공성이 강하다는 점을 고려할 때 대규모 주택건설이라는 공익사업을 원활히 추진하게 하려는 공익이 매도청구권행사로 제한을 받게 되는 사익을 능가한다 할 것이어서 법익의 균형성을 갖추고 있어 재산권을 본질적인 내용까지 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 나. 등기성립요건주의를 취하고 있는 우리 법체계 하에서 소유권이전등기를 마친 자와 그렇지 아니한 자 사이에 본질적 동일성이 있다고 볼 수는 없다. 설사 차별적 취급이 존재한다 하더라도 채권적 권리자들까지 매도청구의 예외대상으로 인정하게 될 경우 현행 민법상의 등기성립요건주의와 조화될 수 없을 뿐 아니라, 매도청구의 예외대상을 선정하는데 많은 비용과 시간이 들어갈 것이어서 지구단위계획에 따른 주택의 건설·공급을 원활하게 하려는 이 사건 법률조항의 입법취지가 몰각될 우려마저 있어 이 사건 법률조항이 매도청구의 예외대상을 규정하면서 등기부상 소유권취득일을 기준으로 그 기간을 산정한 것은 합리적인 이유가 있어 자의적 차별이라고 볼 수 없다. 재판관 조대현의 반대의견 요지 〇 이 사건의 심판대상 법률조항과 쟁점은 이미 헌법에 위반되지 아니한다고 심판한 2009헌바240등 사건과 동일하므로, 사건의 당사자나 당해사건이 다르다고 하더라도, 헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 보아 이 사건 심판청구는 헌법재판소법 제39조를 적용하여 각하하여야 한다. 재판관 김종대의 반대의견 요지 〇 민간기업이 수용을 할 경우에는, 그 수익을 공적으로 귀속시키는 조치와 같이 국가가 수용을 하는 경우보다 더 엄격한 요건이 수반되어야 하는데, 이 사건 법률조항은 그러한 요건을 갖추지 못하였므로 헌법상 재산권을 침해하여 헌법에 위반된다. 관련 결정례 〇 헌법재판소는 2009. 11. 26. 이미 민간 주택건설사업 시행자에게 매도청구권을 인정한 구 주택법(2007. 1. 11. 법률 제8239호로 개정되고 2007. 10 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항 제1문이 헌법에 위반되지 아니한다는 결정(2008헌바133)을 선고한 바 있고, 이어서 2010. 7. 29. 이 사건 법률조항과 동일한 법률조항에 대하여 헌법에 위반되지 아니한다는 결정(2009헌바240등)을 선고한 바 있다.