임대주택(2011년)

 

 임대주택이란 

 

“임대주택”은 임대 목적에 제공되는 주택으로서, 건설임대주택과 매입임대주택이 있습니다(「임대주택법」 제2조제1호).

- “건설임대주택”은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 임대사업자 등록을 한 후 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중에서 사용검사 때까지 미분양된 주택으로 임대되는 주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제2호).

 

- “매입임대주택”은 임대사업자가 매매 등으로 그 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다(「임대주택법」 제2조제3호).

※ “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 및 임대주택조합을 말합니다(「임대주택법」 제2조제4호).

 

또한, “건설임대주택”은 사업주체, 재정 및 기금의 사용여부 등에 따라서 그 종류를 구분하는 바, 이는 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택, 국민주택기금으로 건설·임대하는 주택, 공공사업에 따라 조성된 택지에 주택건설사업계획의 승인을 받고 건설·임대하는 주택인 ”공공건설임대주택”과 나머지 건설임대주택인 ”민간건설임대주택”으로 나눕니다(「임대주택법 시행령」 제2조).

 

임대주택의 유형 

 

통상적으로 임대주택은 그 건설주체 등에 따라 5년·10년 공공건설임대주택, 국민임대주택, 영구임대주택 및 민간건설임대주택으로 구분할 수 있습니다.

 

- 5년·10년 공공건설임대주택

· 공공건설임대주택(영구임대주택과 국민임대주택은 제외함) 중 임대사업자가 임대차 계약기간을 10년 이상으로 하여 신고하는 주택이거나 임대의무기간이 5년인 주택을 말합니다(「임대주택법」 제16조제1항제3호 및 제4호, 「임대주택법 시행령」 제13조제1항).

 

- 국민임대주택

· 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 그 재정과 국민주택기금을 가지고 30년 이상 임대할 목적으로 건설·임대하는 주택입니다(「임대주택법」 제16조제1항제2호, 「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항).

 

- 영구임대주택

· 국가나 지방자치단체의 재정 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설된 건설임대주택으로서, 그 임대의무기간은 50년입니다(「임대주택법」 제16조제1항제1호).

 

- 민간건설임대주택

· 건설임대주택 중 공공건설임대주택을 제외한 임대주택으로서, 그 임대의무기간은 5년입니다(「임대주택법」 제16조제1항제4호, 「임대주택법 시행령」 제2조제2호 및 제13조제1항).

· 그 밖에 주택재개발사업, 주거환경개선사업 등이 시행되는 경우 임대사업자가 사업의 종류에 따라 일정한 비율로 주택을 건설·임대하는 주거환경임대도 있습니다.

 

 

도시형 생활주택 

 

서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 도입·공급되는 도시형 생활주택은 「주택법」, 「주택법 시행령」, 「주택공급에 관한 규칙」 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」등의 적용을 받습니다. 도시형 생활주택은 신속하고 저렴한 주택공급을 위해 각종 주택건설기준과 부대시설 등의 설치기준 및 적용을 배제·완화하고 있습니다. 또한 주택을 공급할 때 청약통장을 통한 입주자 선정이나 재당첨제한 규정도 적용되지 않습니다.

 

도시형 생활주택이란?

-“도시형 생활주택”은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역내에서 「주택법」 제16조의 사업계획승인을 얻어 국민주택규모에 해당하는 주택을 20세대 이상 300세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말합니다. 도시형 생활주택은 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 유형을 구분합니다(「주택법」 제2조제4호 및 「주택법 시행령」 제3조제1항).

- 도시형 생활주택의 신청자격 및 입주자선정

“도시형 생활주택”은 공동주택으로 분류되지만, 「주택공급에 관한 규칙」 의 청약제도의 적용을 받지 않습니다. 따라서 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨 제한은 적용이 제외됩니다. 따라서 도시형 생활주택을 분양받으려는 사람은 청약통장(저축·예금·부금·종합저축)에 가입하지 않아도 되고, 청약순위에 따라 청약할 필요도 없습니다. 재당첨 제한 규정도 적용되지 않으므로 한 사람이 여러 곳에 분양 받을 수 있으며, 분양가 상한규정의 적용도 받지 않습니다(「주택법」제38조의2 및「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제19호)

 

보금자리주택이란?

 

- 보금자리주택이란 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 어느 하나에 해당하는 주택을 말합니다.

 

· 건설임대주택 중 영구적인 임대를 목적으로 건설된 주택으로서 임대의무기간이 임대개시일부터 50년 이상인 주택, 건설임대주택 중 임대의무기간이 임대개시일부터 30년 이상인 주택 및 「임대주택법」 제26조에 따른 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택으로서 임대의무기간이 임대개시일부터 10년 이상인 주택

 

· 시행자가 국민주택기금융자금미상환임대주택, 부도임대주택, 기존주택, 건설중주택을 매입하거나 임대주택을 인수하여 영구목적으로 임대(임대의무기간 50년), 임대목적으로 임대(임대의무기간 30년), 임대조건신고시 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택(임대의무기간 10년)

 

· 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모(85제곱미터) 이하의 주택으로서 분양을 목적으로 공급되는 주택

 

보금자리주택의 위치 및 종류, 분양가 및 입주자자금부담 등에 관한 보다 자세한 내용은 국토해양부의 보금자리주택, 뉴플러스 사이트(http://www.newplus.go.kr/web/index.jsp)를 참고하시기 바랍니다

 

 장기전세주택이란?

- 장기전세주택은 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택입니다(「임대주택법」 제2조제3의2호 및 제16조제1항제2의2호).

 

 

- 현재 장기전세주택은 서울특별시에서만 운영·공급하고 있으며, 이에 따라 장기전세주택의 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 사람만 입주자격이 인정됩니다. 장기전세주택은 최장 20년까지 전세기간이 보장될 수 있으며, 전세계약의 방식을 적용하여 매월 임대료를 내지 않고 이를 전세금으로 환산하여 지급하게 됩니다.

 

 

- 다만, 현재 서울특별시에서만 장기전세주택이 공급·운영되고 있습니다. 서울특별시의 장기전세주택(시프트)에 대한 입주자격 및 분양신청 등의 보다 자세한 내용은 서울특별시 장기전세주택 홈페이지(http://www.shift.or.kr)를 참고하시기 바랍니다. 

 

기본적인 입주자격 

 

해당 주택건설지역 거주

 

- 85제곱미터 이하의 임대주택에 입주하려는 사람은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 세대주이어야 합니다. 다만, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제11조에 따라 지정된 예정지역에서 공급하는 주택은 해당 주택건설지역에 거주하지 않는 사람도 입주할 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항).

 

※ “주택건설지역”이란 주택을 건설하는 특별시·광역시 또는 시·군의 행정구역과 도시지역을 말하는데, 주택건설용지를 공급하기 위한 택지개발사업지구 등이 2 이상의 특별시·광역시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 동일 주택건설지역으로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호).

- 서울특별시·인천광역시 및 경기도지역의 거주자가 수도권의 다른 주택건설지역의 주택을 임대받는 경우에는 그 주택건설지역의 거주자로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조제3항).

 

- 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 해당 주택건설지역의 거주요건을 적용함에 있어서, 행정구역 또는 도시지역의 변경으로 주택건설지역이 변경되는 경우에는 변경 전의 주택건설지역 또는 그 중 일정한 구역의 거주자를 입주대상자에 포함시킬 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항 단서).

 

무주택세대주

 

- 85제곱미터 이하의 임대주택에 입주하려는 사람은 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주이어야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조제2항).

 

- 주택소유 여부를 판정함에 있어 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우도 주택을 소유하고 있는 것으로 보나, 다음에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다[「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 본문 및 별표 1 제1호가목2)].

1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2) 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외함)에 건축되어 있는 주택으로서 사용승인후 20년 이상 경과된 단독주택, 85제곱미터 이하의 단독주택, 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 주택을 처분한 경우

4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 분양할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 분양받아 소유하고 있는 경우

5) 아파트를 제외한 20제곱미터 이하의 주택을 1호 또는 1세대를 소유하고 있는 경우

6) 60세 이상의 직계존속(일반임대하는 경우에 있어서는 배우자의 직계존속도 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우

 

※ 무주택세대주에 해당하는지를 판단함에 있어서 85제곱미터 이하 임대주택의 우선공급이나 「주택공급에 관한 규칙」 제32조제5항제1호에 따른 국민임대주택의 우선공급의 경우는 6)의 내용을 적용하지 아니합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 단서).

7) 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 주택을 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우

9) 입주자모집공고일 현재 주택가격이 5천만원 이하인 60제곱미터 이하의 1주택(소형·저가주택)을 10년이상 계속 소유(소형·저가주택을 처분하여 무주택자가 된 경우에는 그 주택을 계속하여 소유한 기간과 처분 후 계속하여 무주택자인 기간을 합한 기간이 10년 이상인 경우도 포함)한 사람이 60제곱미터를 초과하는 주택의 일반공급을 신청하는 경우

 

※ 소형·저가주택의 주택가격은 입주자모집공고일 이전에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가격 중 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따르되, 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우에는 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 주택가격으로 봅니다.

 

- 무주택자의 자격에 대한 특례

·입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 무주택세대주의 자격을 상실하게 된 사람과 임대계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 사람의 경우는 주택임대의 대상이 됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제4조제2항 단서).

 

- 세대주인정기간은 다음과 같이 산정합니다.

· 세대주인정기간은 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있는 기간에 의하여 산정하는데, 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있지 아니한 기간이라도 다음에 해당하는 경우에는 그 기간을 전후하여 세대주로 등재되어 있는 기간을 합산하여 세대주 인정기간을 산정합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제6조제1항)

√ 세대별 주민등록표상에 주민등록말소 등으로 세대주로 등재되지 아니한 기간이 있는 경우에는 그 말소 등으로 등재되어 있지 아니한 기간

√ 「장애인복지법」 제58조제1항제1호에 따른 장애인생활시설에 거주하는 장애인의 경우에는 해당시설 거주기간

· 세대주의 사망이나 결혼·이혼 및 세대주의 배우자나 세대원인 직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우에는 변경전의 세대주인정기간(같은 세대별 주민등록표상에 등재된 이후의 기간에 한정)을 변경 후의 세대주인정기간에 합산하여 이를 변경된 세대주인정기간으로 합니다. 다만, 결혼으로 세대주가 변경된 경우에는 각각의 세대주인정기간을 합산하되, 중복되는 기간은 한 번만 계산합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제6조제2항).

 

그 밖에 필요한 입주자격 

 

임대주택에 입주하기 위하여 해당 주택건설지역 거주, 무주택세대주 등의 요건 이외에 입주자저축의 가입 등의 자격을 필요로 하는 경우도 있습니다.

 

 입주자저축

입주자저축은 주택을 공급받으려는 사람에게 입주금의 전부 또는 일부를 미리 저축하게 하는 것으로 1인 1구좌에 한하여 가입할 수 있습니다.

5년ㆍ10년 공공건설임대주택 중 85제곱미터 이하의 임대주택에 공급받아 입주하려면 청약저축에, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 민간건설중형국민주택에 입주하려면 청약예금, 청약부금 중 어느 하나에, 85제곱미터 초과의 임대주택에 입주하려면 청약예금에 가입해야 합니다.

다만 주택청약종합저축 가입자는 일정한 요건을 갖추면 85제곱미터 이하의 임대주택, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 민간건설중형국민주택, 85제곱미터 초과의 임대주택에 입주할 수 있습니다.

 

 

입주자저축의 가입과 사용 

 

입주자저축은 주택을 공급받으려는 사람에게 입주금의 전부 또는 일부를 미리 저축하게 하는 제도입니다(「주택법」 제75조).

 

입주자저축은 1인 1구좌에 한하여 가입할 수 있고(「주택공급에 관한 규칙」 제5조제3항), 입주자저축에 가입한 사람이 해당 입주자저축의 통장을 사용하여 입주자로 선정된 경우에는 동일한 통장으로 다른 주택의 입주자로 선정될 수 없습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조제5항 본문).

 

다만, 아래에 해당하는 경우에는 동일한 통장으로 임대주택의 입주자로 선정될 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조제5항 단서).

- 입주자저축의 통장을 사용하여 분양전환 되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정되어 거주하다가 동일한 통장으로 분양전환 되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정되는 경우

- 입주자저축의 통장을 사용하여 분양전환 되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 후 동일한 통장으로 분양주택(일정기간 경과 후 분양전환 되는 임대주택 포함)의 입주자로 선정되는 경우

- 착오로 잘못 기재한 것이 인정(「주택공급에 관한 규칙」 제22조의2)되는 경우

 

 

입주자저축의 종류 

 

청약저축(「주택법」 제75조제2항제1호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제5조의2)

 

청약저축은 국민주택등을 공급받기 위하여 가입하는 저축입니다.

- 가입자격: 무주택세대주

- 납입기간: 청약저축에 가입한 날부터 국민주택등(분양전환 되지 않는 임대주택 제외)의 입주자로 선정된 날까지

- 월납입금: 2만원 이상 10만원 이하(납입금액의 단위는 5천원임)

- 해지에 따른 이자율

· 가입일부터 1년 미만의 기간내에 해지하는 경우: 연 2.5퍼센트

· 가입일부터 1년 이상 2년 미만의 기간내에 해지하는 경우: 연 3.5퍼센트

· 가입일부터 2년 이상이 지난 후에 해지하는 경우: 연 4.5퍼센트

※ 청약저축을 해지할 때에는 원금 및 이자를 일시에 지급하나, 청약저축의 가입일부터 1개월 이내에 청약저축을 해지하는 경우에는 이자를 지급하지 아니합니다.

 

청약예금 및 청약부금(「주택법」 제75조제2항제2호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제5조의3)

 

청약예금은 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 예금을 말하고, 청약부금은 85제곱미터 이하의 민영주택과 민간건설중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 부금을 말합니다.

- 가입자격: 20세 이상의 자(세대주인 경우에는 20세 미만인 자도 포함)이어야 하며, 거주지를 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1의2의 구분에 따라 가입하여야 합니다.

※ 다만, 재외동포는 국내거소신고증에 기재된 거소를, 외국인등록을 한 사람은 외국인등록증에 기재된 체류지를 거주지로 봅니다.

- 주택의 규모 및 지역별로 예치하여야 하는 청약예금의 금액은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1의2에서 규정하고 있습니다.

 

주택청약종합저축(「주택법」 제75조제2항제4호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제5조의4)

 

주택청약종합저축은 국민주택과 민영주택을 공급받기 위해 가입하는 저축을 말합니다.

- 가입자격 : 주택청약종합저축은 무주택 여부와 연령에 상관없이 누구든지 가입할 수 있습니다.

- 월납입금 : 2만원 이상 50만원 이하(납입금액 단위는 5천원임)

※ 다만, 월납입금의 총액이 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1의2의 기준에 따른 청약예금의 예치금액의 최대한도에 이를 때까지는 50만원을 초과하여 납입할 수 있습니다.

 

- 국민주택등의 청약

· 주택청약종합저축 가입자가 「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항 및 제2항의 요건을 갖춘 경우에는 국민주택등에 청약할 수 있습니다. 이 경우 해당 주택청약종합저축 가입자는 청약저축 가입자로 보아 「주택공급에 관한 규칙」을 적용합니다.

· 주택청약종합저축 가입자가 「주택공급에 관한 규칙」제4조제3항에 따라 국민주택등에 청약하는 경우 저축총액을 산정할 때 월 납입금액이 10만원을 초과한 경우에는 10만원을 납입한 것으로 봅니다.

 

- 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약

· 주택청약종합저축 가입자가 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 민영주택 및 민간건설 중형국민주택에 청약할 수 있습니다. 이 경우 해당 주택청약종합저축 가입자는 청약예금 가입자로 보아 「주택공급에 관한 규칙」을 적용합니다.

1) 「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항 및 제2항의 요건을 갖출 것

2) 월납입금의 총액이 별표 1의2의 기준에 따른 청약예금의 예치금액 이상일 것

 

- 주택공급규모 선택

· 주택청약종합저축 가입자는 최초로 청약을 신청하기 전까지 별표 1의2에 따른 주거전용면적을 기준으로 제5항에 따라 공급받을 수 있는 주택의 규모를 선택하여 입주자저축취급기관에 알려야 합니다.

 

- 만 20세 이전 가입자의 납입횟수 및 가입기간 산정

· 만 20세 이전에 가입한 자는 「주택공급에 관한 규칙」 제11조에 따른 월납입금의 납입횟수를 산정할 때 만 20세 이전에 납입한 횟수가 24회를 초과하는 경우에는 24회 납입한 것으로 보며, 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1에 따른 입주자저축 가입기간을 산정할 때 만 20세 이전에 가입한 기간이 2년을 초과하는 경우에는 그 기간은 2년으로 봅니다.

 

- 해지에 따른 이자율

· 가입일부터 1년 미만의 기간내에 해지하는 경우: 연 2.5퍼센트

· 가입일부터 1년 이상 2년 미만의 기간내에 해지하는 경우: 연 3.5퍼센트

· 가입일부터 2년 이상이 지난 후에 해지하는 경우: 연 4.5퍼센트

 

 

  입주자저축의 변경 

 

가입자의 명의 변경

- 청약저축의 가입자 명의는 가입자가 사망하여 그 상속인의 명의로 변경하는 경우, 가입자가 혼인하여 그 배우자의 명의로 변경하는 경우, 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우로서 그 변경된 세대주 명의로 변경하는 경우에 변경될 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제1항).

- 청약예금 청약부금 또는 주택청약종합저축의 가입자 명의는 가입자가 사망하여 그 상속인의 명의로 변경하는 경우에만 변경될 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제1항).

 

입주자저축의 종류 및 금액의 변경

 

- 다음에 해당하는 경우에는 입주자저축의 종류 또는 금액을 변경할 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제2항 본문).

1) 청약저축가입자가 해약과 동시에 그 불입한 금액의 범위에서 청약예금에 가입하는 경우

2) 청약예금가입자가 다른 주택건설지역으로 주소지를 이전함에 따라 그 예치금액의 차액을 예치하거나 인출하는 경우

3) 청약예금에 가입한 후 2년(청약저축을 청약예금으로 변경한 경우에는 그 변경일부터 2년)이 경과된 사람이 예치금액을 변경하는 경우

4) 청약부금에 가입하여 2년이 경과하고, 매월 약정납입일에 월납입금을 납입하여 청약예금의 예치금액 기준에 따라 85제곱미터 이하의 주택의 청약예금 예치금액 이상을 납입한 사람이 청약예금으로 변경하는 경우

5) 청약예금의 예치금액을 변경(다른 주택건설지역으로 주소지를 이전함에 따라 예치금액의 차액을 예치하거나 인출하는 예치금액의 변경은 제외)한 후 2년(청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 매월 약정납입일에 월납입금을 납입하여 청약예금의 예치금액 기준에 따라 85제곱미터 이하의 주택의 청약예금 예치금액 이상을 납입한 사람이 청약예금으로 변경한 경우에는 그 변경일로부터 2년)이 경과된 사람이 다시 예치금액을 변경하는 경우

※ 다만, 3)부터 5)까지 주택의 면적을 늘리기 위하여 예치금액을 변경하는 경우에는 변경한 날부터 1년 이내에는 그 변경한 예치금액에 해당하는 주택의 공급신청을 할 수 없습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제2항 단서).

- 입주자저축의 종류와 금액의 변경은 별표 1의2에 의한 예치금액을 기준으로 해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제6항).

 

주택청약종합저축 가입자가 선택한 주택 규모의 변경

 

- 주택청약종합저축 가입자는 주택의 규모를 선택한 후 2년이 지나면 선택한 주택의 규모를 변경할 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제3항 본문).

※ 다만, 주택의 면적을 늘리기 위하여 주택의 규모를 변경한 경우에는 변경한 날부터 1년 이내에는 민영주택 및 민간건설중형국민주택에 청약에 필요한 요건을 모두 갖춘 경우에도 그 변경한 규모에 해당하는 주택의 공급을 신청할 수 없습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제3항 단서).

위와 같이 입주자저축의 종류, 금액 또는 주택의 규모를 변경하는 경우와 청약예금 또는 청약부금의 계약기간이 만료된 사람이 해약과 동시에 해약 원금을 다시 납입하여 재가입하는 경우에는 최초로 입주자저축에 가입한 날을 가입일로 보는데, 가입자 명의, 종류 또는 금액 또는 주택의 규모를 변경하거나 청약예금 또는 청약부금에 재가입하려는 사람은 증명서류를 첨부하여 입주자저축기관에 변경을 신청해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조의5제4항 및 제5항).

※ “입주자저축취급기관”이란 「은행법」에 따른 은행 중에서 국토해양부장관이 입주자저축의 취급기관으로 지정한 은행을 말합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제5조제2항).

 

해약된 입주자저축에 대한 특례 

 

입주자저축을 해약한 사람이 분양전환 되지 않는 임대주택의 입주자로 선정되고 입주자저축을 해약한 날부터 1년 이내에 입주자저축을 다시 납입하는 경우에는 그 저축은 해약되지 아니한 것으로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제24조).

 

 가점제 

 

가점제의 의의 및 제외대상

- “가점제”란 주택을 공급하기 위한 방법으로 가점항목과 감점항목에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 말하는바, 가점항목에는 무주택기간, 부양가족수, 입주자저축 가입기간이, 감점항목에는 소유 주택수가 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제14호).

- 가점제 적용제외

· 입주자모집공고일 현재 1호 또는 1세대의 주택을 소유(주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우도 포함)한 세대에 속한 사람은 가점제 1순위의 적용 대상에서 제외되며, 추첨제의 적용 대상이 됩니다(「주택공급에 관한 규칙」 제12조제7항 및 별표 1).

 

가점제의 적용기준

- 무주택기간 적용기준(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호가목)

· 무주택기간을 적용받기 위해서는 입주자모집공고일 현재 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 입주자저축 가입자, 배우자, 직계존속, 배우자의 직계존속, 직계비속의 전원이 주택이나 주택의 공유지분을 소유하지 아니하여야 하고, 입주자저축 가입자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우에는 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 주택을 소유하지 아니하여야 합니다.

· 입주자모집공고일 현재 60제곱미터 이하의 주택으로서 주택가격이 5천만원 이하인 주택(이하 소형·저가주택이라 함) 1호 또는 1세대만을 10년 이상 계속 소유(소형·저가주택을 처분하여 무주택자가 된 경우 그 주택을 계속하여 소유한 기간과 처분 후 계속하여 무주택자인 기간을 합한 기간이 10년 이상인 경우를 포함)한 자로서 「주택공급에 관한 규칙」제11조의2 또는 「주택공급에 관한 규칙」제12조에 따라 주택의 공급을 신청하는 자(배우자를 포함)는 그 기간 동안 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다.

· 무주택기간은 입주자저축의 가입자와 그 배우자를 기준으로 하고, 입주자저축 가입자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하는데, 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산합니다.

※ 이때 입주자저축 가입자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말함)부터 무주택기간을 산정합니다.

 

· 무주택기간에 따른 가점의 구분은 다음과 같습니다(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제2호나목).

 

무주택기간에 따른 가점의 구분

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
무주택 기간	32	1년 미만	2	8년 이상～9년 미만	18
		1년 이상～2년미만	4	9년 이상～10년 미만	20
		2년 이상～3년 미만	6	10년 이상～11년 미만	22
		3년 이상～4년 미만	8	11년 이상～12년 미만	24
		4년 이상～5년 미만	10	12년 이상～13년 미만	26
		5년 이상～6년 미만	12	13년 이상～14년 미만	28
		6년 이상～7년 미만	14	14년 이상～15년 미만	30
		7년 이상～8년 미만	16	15년 이상	32

 

- 부양가족인정 적용기준(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호나목)

· 부양가족은 입주자모집공고일 현재 입주자저축 가입자의 세대별 주민등록표상에 등재된 배우자, 직계존속, 배우자의 직계존속, 직계비속(미혼인 자녀로 한정하며, 부모가 모두 사망한 경우에는 미혼의 손자녀도 포함)으로 합니다.

※ 다만, 입주자저축 가입자의 배우자가 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 경우에는 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 부양가족으로 봅니다.

· 입주자저축 가입자의 직계존속과 배우자의 직계존속은 입주자저축 가입자[직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주민등록이 분리된 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 경우에는 그 배우자도 포함]가 입주자모집공고일 현재 세대주인 경우로서 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 입주자저축 가입자 또는 그 배우자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 봅니다.

· 입주자저축 가입자의 30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 입주자저축의 가입자 또는 그 배우자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 봅니다.

 

· 부양가족수에 따른 가점의 구분은 다음과 같습니다(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제2호나목).

 

부양가족수에 따른 가점의 구분

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
부양 가족수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명이상	35
		3명	20

 

- 입주자저축 가입기간 적용기준(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호다목)

· 입주자모집공고일 현재 입주자저축 가입자가 가입한 기간을 기준으로 하며, 입주자저축의 종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초로 가입한 날을 기준으로 가입기간을 산정합니다.

 

· 입주자저축 가입기간에 따른 가점의 구분은 다음과 같습니다(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제2호나목).

 

입주자저축 가입기간에 따른 가점의 구분

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
입주자 저축 가입기간	17	6월 미만	1	8년 이상～9년 미만	10
		6월 이상～1년 미만	2	9년 이상～10년 미만	11
		1년 이상～2년 미만	3	10년 이상～11년 미만	12
		2년 이상～3년 미만	4	11년 이상～12년 미만	13
		3년 이상～4년 미만	5	12년 이상～13년 미만	14
		4년 이상～5년 미만	6	13년 이상～14년 미만	15
		5년 이상～6년 미만	7	14년 이상～15년 미만	16
		6년 이상～7년 미만	8	15년 이상	17
		7년 이상～8년 미만	9

 

 

가점제 점수의 산정

 

- 가점제 점수는 가점항목의 점수를 합한 점수에서 감점항목의 점수를 합한 점수를 차감하여 산정하는데, 이때 감점항목의 점수를 합한 점수가 가점항목의 점수를 합한 점수보다 큰 경우에는 가점제 점수는 0점으로 산정합니다(「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제2호가목).

- 가점과 감점을 산정하는 기준은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제2호나목 및 다목에서 설명하고 있습니다.

 

 

추첨제 

 

가점제가 적용되지 않는 경우에 임대주택의 입주자를 선정하는 방법으로 추첨제가 있습니다.

해당 임대주택의 입주자를 선정할 때 아래와 같은 경우에는 추첨제가 적용됩니다.

- 85제곱미터 이하 임대주택의 일반공급에서의 1순위와 2순위 중 같은 순차에서 경쟁이 있는 경우 및 3순위에서 경쟁이 있는 경우(「주택공급에 관한 규칙」 제11조제3항)

- 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 임대주택의 일반공급에서 1순위와 2순위에 속하는 사람들에게 공급되는 25퍼센트의 입주자 선정(수도권, 주택거래신고지역 또는 투기과열지구의 경우) 및 3순위에서 경쟁이 있는 경우(「주택공급에 관한 규칙」 제11조의2제2항 및 제5항)

- 85제곱미터를 초과하는 임대주택을 우선공급하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우(「주택공급에 관한 규칙」 제13조제5항) 등

- 임대주택의 일반임대 및 85제곱미터를 초과하는 임대주택의 우선공급에서 예비입주자를 선정하는 경우(「주택공급에 관한 규칙」 제16조제2항) 등

 

 입주신청 

 

임대주택에 입주하려는 사람은 사업주체가 교부하는 주택공급신청서(인터넷을 활용하여 주택의 임대신청을 하는 경우에는 사업주체가 정하는 전자문서인 신청서를 말함)와 신청하려는 임대주택의 종류에 맞추어 다음의 서류를 사업주체에게 제출해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제1항 및 제2항).

1) 세대주인 사실 등을 증명하는 서류[주민등록표 등본 또는 초본(입주자모집공고일 이후 발행한 것에 한정), 가족관계증명서(「주택공급에 관한 규칙」 제19조제13항 또는 제32조제5항제1호에 따른 우선임대를 신청하는 자와 세대주의 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원이 있는 경우에는 해당 신청자로 한정)]

2) 주민등록증 사본 또는 여권 사본

3) 「주택공급에 관한 규칙」 별지 제4호의 서약서(국민주택 또는 투기과열지구에서 1순위 자격으로 주택을 임대받으려는 자에 한함)

4) 특별공급대상임을 증명하는 서류(국가기관·지방자치단체 등 관련기관장이 특별공급대상임을 인정하는 서류, 국가기관·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사에서 발행하는 특별공급대상임을 입증하는 서류)

5) 입주자저축취급기관 또는 전산관리지정기관이 발행하는 청약저축, 청약예금, 청약부금 또는 주택청약종합저축 가입(순위) 증명서

6) 외국거주기간을 증명하는 서류(출입국사실증명원, 여권 사본, 기타 외국거주기간을 증명하는 서류)

※ 외국거주기간은 입국일 및 출국일을 기준으로 산정합니다.

7) 민간건설 중형주택이나 민영주택의 일반공급에 따른 일반공급대상자의 경우에는 거주지 등을 확인할 수 있는 서류(국내에 거주하는 대한민국국민의 경우에는 주민등록증 사본이나 주민등록표등·초본, 재외동포의 경우에는 국내거소신고증 사본, 외국인의 경우에는 외국인등록증 사본)

8) 민간건설 중형주택이나 민영주택의 일반공급을 신청하는 경우로서 무주택자로 인정받기 위한 소형·저가주택의 가격을 확인할 수 있는 서류

※ 다만, 1), 2), 3), 7), 8)의 서류는 임대주택의 입주신청 시에 제출하지 아니하고 임대계약을 체결하기 전에 제출할 수 있습니다.

 

임대주택에 입주신청을 한 사람은 그의 거주지 등이 변경된 경우에는 그 변경사항을 증명하는 서류를 제출하여야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제3항).

 

또한, 임대주택의 입주신청자는 공급순위 또는 소요 무주택기간의 사실여부 등의 확인에 필요한 건물등기부등본 등 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류를 제출할 수 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제4항).

 

※ 여기서 “주택소유 또는 무주택기간”은 아래에서 정한 날을 기준으로 산정하되, 건물등기부등본과 건축물대장등본의 처리일이 다른 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제9조제4항).

- 건물등기부등본: 등기접수일

- 건축물대장등본: 처리일

- 그 밖의 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류: 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정한 날

 

공급질서 교란행위의 금지

 

- 누구든지 임대주택을 임대받거나 임대받게 하기 위하여 주택을 임대받을 수 있는 지위, 입주자저축의 증서 등을 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외함)하거나 알선하여서는 안 되며, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 건설·임대되는 증서나 지위 또는 주택을 임대받거나 임대받게 하여서는 안 됩니다(「주택법」 제39조제1항).

- 이를 위반하여 그 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 임대받은 사람은 주택임대를 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 임대계약을 취소할 수 있습니다(「주택법」 제39조제2항).

 

위반시 제재

 

- 형사처벌

· 주택을 임대받으려는 사람이 「주택법」 제39조제1항을 위반하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받습니다(「주택법」 제96조제1호).

· 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임대받게 한 사람은 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 받습니다(「임대주택법」 제41조제1호).

- 과태료처분

· 주택을 공급받으려는 사람은 입주자자격이나 공급순위 등에 적합하게 주택을 공급받아야 하고, 이에 위반하여 주택을 공급받는 경우에는 5백만원 이하의 과태료처분을 받습니다(「주택법」 제38조제2항, 제101조제2항제3호).

 

 

주택전세자금 지원 

 

국민주택을 임대받으려는 사람이 융자받을 수 있는 주택전세자금은 국민주택기금으로부터 지원받아 운용되고 있습니다(「주택법」 제63조제1항).

※ ”국민주택기금”이란 정부가 주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위하여 필요한 자금을 확보하고, 이를 원활히 공급하기 위하여 「주택법」에 따라 설치한 기금을 말합니다(「주택법」 제60조제1항).

임대주택을 공급받으려는 사람은 근로자·서민의 주택전세에 지원하는 자금(근로자·서민 주택전세자금)을 신청할 수 있습니다[「국민주택기금운용 및 관리규정」 제13조제1항(국토해양부 훈령 제397호, 2009. 8. 24.)].

주택전세자금을 대출받으려는 사람은 아래와 같은 방법으로 국민주택기금 대출 취급은행에 대출신청을 할 수 있습니다[전월세지원센터(http://jeonse.jugong.co.kr/정보광장/자료실) 참조].

※ 다만, 신용관리대상자 및 국민주택운용계획에서 정한 부적격자는 대출받을 수 없습니다.

- 대출대상: 전용면적 85제곱미터 이하의 주거용 주택

- 신청기간: 임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내

- 구비서류:

· 확정일자부 임대차계약서(원본 지참)

· 총 임차보증금의 10% 이상 납입한 영수증(무통장입금증 등)

· 주민등록등본(1개월 이내 발급한 것에 한함)

· 가족관계증명서(단독세대주, 배우자 분리세대인 경우에 한함)

· 임차주택 부동산 등기부등본(1개월 이내 발급한 것에 한함)

· 재직 및 연간소득 확인서류 등

 

 

자금융자이율 및 상환방법

 

자금융자이율 및 상환방법은 다음과 같습니다[「국민주택기금운용 및 관리규정」 제24조 및 제25조 관련 별표 1 국민주택기금의 융자이율 및 상환방법(국토해양부 훈령 제397호, 2009. 8. 24.)].

- 자금융자이율: 연 4.5%(만 65세 이상 노인 부양세대는 0.5%p 인하 적용)

- 상환방법: 2년 이내 일시상환(당초 대출금의 20% 상환 또는 0.5%p 가산금리 적용시 2회 연장 가능)

 

지연배상금

- 채무자가 대출원리금을 기일(또는 약정납입일)내에 납입하지 아니한 때에는 기일(또는 약정납입일)의 다음날부터 실제납입일까지의 해당일수(지연일수)에 대하여 지연배상금을 물어야 하는데, 연체이율은 해당 자금 약정이율의 2배로 하며, 약정이율의 2배가 8.5%보다 낮을 경우 연 8.5%를 적용하고 약정이율의 2배가 17%를 초과할 경우에는 연 17%를 적용합니다[「국민주택기금운용 및 관리규정」 제25조제1항 및 제2항(국토해양부 훈령 제397호, 2009. 8. 24.)].

 

이 정보는 2011년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.

 

출처: 법제처