주택임대차보증금 반환 절차

 

 

주택임대차보증금 반환

 

한국인씨는 가족들과 함께 전세 1억의 빌라에 살고 있었습니다. 열심히 일한 덕에 내 집을 마련하였고 전세 계약이 끝나는 달에 새 아파트로 입주하기로 하고, 두 달 전에 집주인에게 미리 전세계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였습니다. 입주하는데 필요한 잔금이나 등기비용, 중개수수료, 가구나 주방가전 등을 구입하는데 필요한 비용은 전세금 1억으로 충당하기로 마음먹었었는데, 어찌된 일인지 두 달이 지나고 이사 일이 가까워 져도 집 주인은 전세계약금을 돌려주려하지 않습니다.

 

 

개정 전 주택임대차보호법에서는 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있었습니다. 그러나 개정법에서는 임차인의 경우에도 기간만료 1개월 전까지 집주인에게 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것하고 있어서 그 결과 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 할 수는 없습니다.

다만, 개정법 제6조의 2에 의하면 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차의 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지되므로 원래의 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인에게 임대차종료의 통지를 하면 3개월 후에는 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

임차인은 건물을 집주인에게 돌려줄 때 원칙적으로 원상복구 할 의무를 부담합니다. 그러나 임차인이 점유물을 개량하여 점유물의 가액을 증가시킨 경우 그 지출금액이나 가액, 점유물을 보존하기 위해 지출한 금액 기타 필요비를 받을 수 있습니다.

계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우 임대인에게 내용증명을 발송할 수 있습니다. 내용증명에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용이 포함되어야 합니다.

집주인의 사정으로 임대보증금을 제때에 주지 않는 경우에 무작정 이사도 못하고 기다릴 수만은 없습니다. 이때는 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 경료한 후에 주민등록이전을 하고 임차주택을 명도 하여 주어야 우선변제권이나 대항력을 지속할 수 있게 됩니다. 즉 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.

재산명시절차는 채무명의에 의한 금전채무를 이행하지 않는 경우에 법원이 그 채무자로 하여금 강제집행의 대상이 되는 재산관계를 명시한 재산목록을 제출하게 하고 그 재산목록의 진실함을 선서하게 하는 법적절차를 말합니다.

재산명시절차에서 채무자의 명시의무 위반이 있거나 채무자가 제출한 재산 목록상의 재산만으로는 집행 채권의 만족을 얻기에 부족한 경우에 채권자는 법원이 채무자의 재산 및 신용정보에 관한 전산망을 관리하는 공공기관, 금융기관, 단체 등에 대하여 채무자 명의의 재산에 관한 조회를 할 수 있도록 신청할 수 있습니다. 재산조사는 개인의 신용정보이므로 상거래의 경우를 제외하고는 개인이 직접신청 할 수는 없습니다.

따라서 재산 조회한 결과를 임대인에 대하여 강제집행을 개시할 수 있는 임차인은 재산조회결과부를 열람하거나 복사할 것을 신청할 수 있어 이를 가지고 임대인의 숨겨둔 재산에 대하여 강제집행을 하시면 됩니다.

임대인에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 안 됩니다. 임대인이 소송 진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 임차인은 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문입니다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 임대인의 재산을 압류하여 임차인의 처분권을 제한할 수 있도록 가압류 등의 보전절차를 신청하여야 할 것입니다.

집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다.

지급명령이란 일종의 독촉절차로 채무자의 이행을 요구하는 법원의 결정문을 말합니다. 지급명령제도를 이용하면 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환받을 수 있습니다.

지급명령의 신청은 채무자의 보통재판적 소재지나 근무지 또는 사무소 ?영업소의 특별재판적 소재지를 관할하는 지방법원에 할 수 있으며, 서면신청이 원칙입니다. 채무자는 2주 이내에 지급명령에 대한 이의를 제기할 수 있는데 채무자의 이의신청이 재판부에 받아들여지면 이는 소송으로 이어지게 됩니다.

임대인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 끌게 되어 보증금을 신속하게 돌려받지 못할 염려가 있습니다. 이때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 합니다.

임차보증금 또는 전세가 2,000만원을 초과하지 않는다면 소액심판제도가 유리합니다. 소액심판제도란 통상의 재판절차가 어려워 변호사나 법무사의 도움 없이는 스스로 처리하기 어렵고, 비용과 시간의 낭비를 초래하기 때문에 청구금액이 2,000만원을 초과하지 않는 단순한 사건에 대해 보통재판보다 훨씬 신속하고 간편하며 경제적인 재판을 받을 수 있게 만든 제도입니다.

법원종합접수실 또는 민사과에 가면 누구나 소장서식을 무료로 교부 받을 수 있으며, 해당사항을 써넣으면 소장이 되도록 마련되어 있습니다. 소장을 접수하면 즉시 변론기일을 지정 보통 30일 이내)하여 알려주고, 재판도 단 1회로 끝내는 것을 원칙으로 하므로 당사자는 모든 증거를 최초의 변론기일에 제출할 수 있도록 미리 준비해야 합니다.

피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결이 선고되고, 확정판결문으로 강제집행을 할 수 있습니다. 통상의 재판과는 달리 변호사가 아니라도 당사자의 처, 남편, 부모, 자식, 형제자매, 호주 등이 법원의 허가 없이 대리하여 소송을 대리할 수 있다는 점에서 매우 유용한 제도라 할 수 있겠습니다.

강제집행을 신청하기 위해서는 반드시 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원의 대표적인 예가 확정판결이고 확정판결은 민사소송절차를 통해 받을 수 있습니다.

집행권원이란 사법상의 이행청구권의 존재와 범위를 증명하여 강제집행으로 그 내용을 실현할 수 있는 집행력이 법률상 인정된 공정증서를 말하고, 이 집행권원의 정본에 집행력의 존재를 공증하는 집행문을 부기한 것을 ‘집행력 있는 정본’이라고 합니다.

집행력 있는 정본과 기타 서류 등이 구비되면 강제집행의 대상을 선택하여 강제집행신청을 해야 하는데, 그 대상이 부동산이나 채권, 기타재산권일 때에는 법원에 경매신청을 합니다. 경매절차를 거쳐 경락인이 정해지고 입찰금액을 납입하면, 임대인은 변제순위에 따라 보증금을 반환받게 됩니다.

계약서에 확정일자를 받아둔 경우 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인을 말합니다. 이는 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것으로 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재 하게됩니다.

임대인의 동의 없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증 받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없습니다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 확정일자인을 동사무소?등기소?공증사무소에서 받을 수 있고 수수료는 1,000원입니다.

자료: 법무부    (내용증명,소액심판,경매는 제 생활법률 목록에 있습니다.)