입찰의 참여
재매각 사건인 경우에는 전 매수인의 입찰 참여가 금지됩니다.
또한, 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산인 경우에는 법원이 일정 자격을 갖춘 사람만 입찰하도록 결정할 수 있습니다.
입찰참여가 불가능한 사람
- 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 입찰에 참여할 수 없습니다(「민법」 제5조, 「민사집행법」 제138조제4항, 「민사소송법」 제41조, 「민사소송법」 제50조 및 「민사집행규칙」 제59조).
1. 법정대리인의 동의 없는 미성년자(대법원 1969. 11. 19. 69마989 결정)
2. 채무자
3. 매각 절차에 관여한 집행관
4. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)
5. 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관
6. 재매각 사건인 경우 전 매수인
- 매각장소의 질서유지를 위해 집행관이 다음 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 입찰을 하지 못하도록 할 수 있습니다(「민사집행법」 제108조).
1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의2, 「형법」 제324조의3, 「형법」 제324조의4, 「형법」 제324조의5, 「형법」 제324조의6, 「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조
※ 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다(「형법」 제315조).
- 이 외에도 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관해서는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정해진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제60조).
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유용한 법령정보 - 2 |
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입찰을 본인이 하지 않고 대리로 할 수 있나요?
- 입찰에 본인이 직접 참여하지 못할 경우 대리인이 본인을 대리해서 입찰에 참여할 수 있습니다. 이 경우 대리인에게 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 주어야 하며, 대리인의 신분증과 도장도 필요합니다. * 출처: 대법원 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr/) 이용안내 FAQ
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유용한 법령정보 - 3 |
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공인중개업자를 통해서 매수신청이나 입찰을 할 수 있나요?
- 중개업자(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의해 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말함)는 부동산 법원경매에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청을 대리할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제2항).
- 그러나 중개업자라고 해서 모두 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있는 것은 아닙니다. 법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개업자만이 이를 할 수 있으므로, 매수신청을 위임하려는 경우에는 중개사무소에 게시된 매수신청대리인등록증 등을 확인하시기 바랍니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제3항, 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제4조, 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제8조 및 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제9조).
- 법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개사에게 위임할 수 있는 행위는 다음과 같습니다(「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제2조).
1. 매수신청보증의 제공 2. 입찰표의 작성 및 제출 3. 차순위매수신고 4. 매수신청보증 반환의 요청 5. 공유자의 우선매수신고 6. 임차인의 임대주택 우선매수신고 7. 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위
- 매수신청대리인이 된 중개업자는 매수신청대리를 함에 있어 고의 또는 과실로 인해 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제11조제1항). | |||
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기일입찰은 매각기일에 출석해서 비공개로 입찰표에 매수가격을 기재해서 제출하고 같은 날 개찰하는 방법으로 진행됩니다.
기간입찰은 일정기간을 입찰기간으로 정하고 그 기간 안에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하면 매각기일에 개찰하는 방법으로 진행됩니다.
- 입찰 방법에는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 종류가 있습니다(「민사집행법」 제103조제2항 및 「민사집행법」 제268조). 그러나 부동산 경매의 경우 호가경매는 이용하지 않고, 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제3조제1항].
- 입찰 방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에(「민사집행법」 제103조제1항 및 「민사집행법」 제268조), 입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제106조제2호)
※ 매각기일의 공고는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체(http://www.courtauction.go.kr/)를 통해 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항, 「민사집행법」 제268조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).
기일입찰
- 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항).
- 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제61조제1항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항). 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행법」 제115조제1항 및 「민사집행규칙」 제65조제2항).
기간입찰
- 기간입찰이란 입찰자가 1주일 ~ 1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항, 「민사집행규칙」 제68조 및 「민사집행규칙」 제69조).
- 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없습니다. 개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰절차에 출석할 수 있습니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제65조제2항, 「민사집행규칙」 제68조 및 「민사집행규칙」 제71조).
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유용한 법령정보 - 4 |
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호가경매가 무엇인가요?
- 호가경매란 입찰자가 호가경매기일에 출석해서 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제72조제1항).
- 호가경매에서 매수신청을 한 사람, 즉 매수가격을 부른 사람은 더 높은 가격을 부르는 사람이 없으면 최고가매수신고인으로 결정됩니다(「민사집행법」 제103조제3항 및 「민사집행규칙」 제72조제2항·제3항).
- 현재 법원의 부동산 경매는 기일입찰 또는 기간입찰의 방법을 원칙으로 하므로, 호가경매 방법은 이용되지 않고 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제3조제1항].
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기일입찰에 참여하려는 사람은 매각기일에 출석해서 입찰게시판과 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 확인합니다. 입찰이 개시되면 입찰표를 작성한 후 매수신청보증과 함께 입찰함에 제출합니다.
개찰은 입찰 직후 실시하며, 입찰표에 기재된 입찰가격을 비교해서 최고가매수신고인을 결정합니다. 이 때 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하고 입찰을 종결합니다. 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수신청보증의 반환을 요청할 수 있습니다.
입찰을 한 후에는 그 취소나 변경을 할 수 없으므로 신중히 하시기 바랍니다.
매각기일에 출석
- 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다(「민사집행법」 제107조). 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다.
- 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(「민사집행규칙」 제57조제1항), 매각장소의 질서유지를 위해 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나, 입찰하지 못하도록 할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다(「민사집행법」 제108조).
1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의2, 「형법」 제324조의3, 「형법」 제324조의4, 「형법」 제324조의5, 「형법」 제324조의6, 「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조
입찰게시판의 확인
- 매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수도 있습니다[「민사집행법」 제18조, 「민사집행법」 제93조, 「민사집행법」 제96조, 「민사집행법」 제102조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제9조제2항]. 따라서 입찰이 개시되기 전에 법원의 게재된 입찰게시판을 확인해 보는 것이 좋습니다.
※ 경매신청의 취하, 경매절차의 취소 여부는 집행관 사무실이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서도 확인할 수 있습니다.
입찰의 개시
- 입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제26조제1항]. 집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시해서 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법(여기서는 기일입찰 방법)에 따라 매수가격을 신고하도록 최고합니다[「민사집행법」 제112조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제13조제1항].
- 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작됩니다[「민사집행규칙」 제65조제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제32조제1항].
입찰표의 작성
- 입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있습니다. 기일입찰에 참여하려는 사람은 이 곳에서 기일입찰표를 작성합니다(「민사집행규칙」 제61조제1항).
※ 기일입찰표, 매수신청보증봉투, 기일입찰봉투, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록은 집행과 사무실 및 경매법정 등에 비치되어 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제14조제1항].
- 기일입찰표에는 다음의 사항을 기재해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조제2항 및 제5항).
1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격: 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조제2항 후단). 예를 들어, 입찰가격을 ‘100,000,000원’의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, ‘최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배’라고 기재하는 것은 불가능합니다.
5. 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분
※ 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다[「민사집행규칙」 제62조제6항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제31조제6호, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 3].
매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출
매수신청보증의 제공
- 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조 및 「민사집행규칙」 제63조).
- 매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다[「민사집행규칙」 제64조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제28조].
1. 금전
2. 자기앞수표(「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것)
3. 보증서
※ 보증서란 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다[「민사집행규칙」 제64조제3호 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제2조제1호].
- 매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제5항·제6항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 5].
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매수신청보증 유형 |
무 효 사 유 |
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현금·자기앞수표 |
·제공한 금액이 정해진 매수신청보증금액에 미달하는 경우 |
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보증서 |
·보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우 ·보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우 ·보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우 ·입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우 |
입찰 서류의 제출
- 기일입찰표의 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투(흰색의 작은 봉투)와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투(황색의 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제31조제5호].
※ 매수신청보증으로 보증서를 제출하는 경우에는 그 보증서를 매수신청보증봉투에 따로 넣지 않습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제31조제5호].
- 한편, 집행관은 입찰자의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 입찰자의 본인 여부와 행위능력 또는 정당한 대리권의 여부에 대한 확인을 실시하는데, 이를 위해서 입찰자는 다음의 서류를 미리 준비해야 합니다[「민사집행규칙」 제62조제3항·제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제30조].
1. 본인이 입찰하는 경우에는 주민등록증이나 그 밖의 신분을 증명하는 서면
2. 법인의 입찰자인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서
3. 입찰자의 대리인인 경우에는 대리권을 증명하는 문서 유용한 법령정보 - 5 기일입찰표에 흠이 있으면 어떻게 처리되나요? - 기일입찰표에 흠이 있으면 개찰에서 제외될 수 있으니, 기일입찰표를 작성할 때는 세심한 주의가 필요합니다. - 기일입찰표에 흠이 있는 경우에는 다음과 같이 처리됩니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 3]. 흠결사항 처리기준 입찰기일을 적지 않거나 잘못 적은 경우 입찰봉투의 기재에 의해 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함 사건번호를 적지 않은 경우 입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 의해 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함 매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 않은 경우 개찰에서 제외. 단, 물건의 지번·건물의 호수 등으로 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함 입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 않은 경우 개찰에서 제외. 단, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함 입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함), 위임장이 붙어 있지 않은 경우 본인의 입찰로서 개찰에 포함 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우 본인의 입찰로서 개찰에 포함 위임장이 붙어 있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우 위임장의 기재로 보아 본인의 주소·이름을 특정할 수 있으면 개찰에 포함 한 사건에서 동일인이 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우 쌍방의 입찰을 개찰에서 제외 입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우 이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외. 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함 입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 않은 경우(날인만 있는 경우도 포함) 개찰에서 제외. 단, 법인등기부등본으로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우 본인의 입찰로서 개찰에 포함 입찰가격의 기재를 정정한 경우 정정인(訂正印) 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외 입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등) 개찰에서 제외 보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우 매수신청보증봉투 또는 보증서에 의해 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함 보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우 매수신청보증봉투 또는 보증서에 의해 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함 하나의 물건에 대해 같은 사람이 여러 장의 입찰표를 제출한 경우 입찰표 모두를 개찰에서 제외 보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성·제출한 경우 개찰에 포함 위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우 최고가매수신고인 결정 전가지 인감증명서를 제출하거나 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 그 입찰자를 최고가매수신고인(차순위매수신고인)으로 결정할 수 있음
입찰의 종결
입찰의 마감
- 입찰의 마감을 알리는 종이 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 입찰이 마감됩니다. 그러나 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못합니다[「민사집행규칙」 제65조제1항 단서 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제32조제2항].
- 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 1회에 한해 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제4항 및 제5항). 매수가격의 신고가 없어 바로 입찰을 마감하거나 두 번째 입찰에서도 매수가격의 신고가 없어 입찰을 최종적으로 종결하는 경우에 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다[「민사집행법」 제115조제4항·제5항, 「민사집행법」 제119조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제35조제2항·제3항].
개찰
- 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작됩니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제1항]. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다[「민사집행규칙」 제65조제2항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제2항].
- 개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉해서 기일입찰표에 의해 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부릅니다[「민사집행규칙」 제65조제3항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제3항].
- 현금이나 자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우에 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제5항].
※ 매수신청보증이 정해진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다.
- 보증서로 매수신청보증을 제공한 경우에는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제33조제6항].
※ 보증서가 다음의 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다.
1. 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
2. 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우
3. 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우
4. 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
최고가매수신고인의 결정
- 개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제1항 본문].
- 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다. 그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다. 이 때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 대신 추첨하게 됩니다[「민사집행규칙」 제66조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제1항·제3항]. 유용한 법령정보 - 6 공유자의 우선매수신고가 있으면, 최고가매수신고를 한 사람은 어떻게 되나요? - 우선매수신고란 공유물지분의 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자가 매각기일까지(집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지) 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정하는 경우에는 그 금액)을 매수신청보증으로 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제140조제1항, 「민사집행규칙」 제63조 및 「민사집행규칙」 제76조제1항). - 공유자의 우선매수신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매각으로 허가해야 하며, 다른 매수신고가 없으면 최저매각가격으로 매각을 허가해야 합니다(「민사집행법」 제140조제1항·제2항 및 「민사집행규칙」 제76조제2항). - 이 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되는데, 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다(「민사집행법」 제140조제4항 및 「민사집행규칙」 제76조제3항).
차순위매수신고인의 결정
- 차순위매수신고는 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제114조제1항).
- 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다[「민사집행법」 제114조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제3항 전단].
- 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다[「민사집행법」 제115조제2항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제4항].
입찰의 종결
- 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다[「민사집행법」 제115조제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제35조제1항].
- 매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 「민사집행법」 제91조제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다[「민사집행법」 제119조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제35조].
매수신청보증의 반환
- 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).
- 매수신청보증으로 금전 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증(본인 여부 확인용)을 제출해서 매수신청보증을 즉시 반환받을 수 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제40조제1항].
- 매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제44조제1항제1호].
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개찰은 매각기일에 입찰자가 출석한 가운데 실시하며, 입찰표에 기재된 입찰가격을 비교해서 최고가매수신고인을 결정합니다. 이 때 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하고 입찰을 종결합니다. 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수신청보증의 반환을 요청할 수 있습니다.
입찰을 한 후에는 그 취소나 변경을 할 수 없으므로 신중히 하시기 바랍니다.
입찰표의 작성
- 기간입찰에 참여하려는 사람은 기간입찰표를 작성해야 하는데, 그 기재내용은 다음과 같습니다(「민사집행규칙」 제62조제2항부터 제6항까지 및 「민사집행규칙」 제71조).
1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격: 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조제2항 후단). 예를 들어, 입찰가격을 ‘100,000,000원’의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, ‘최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배’라고 기재하는 것은 불가능합니다.
5. 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분
※ 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다[「민사집행규칙」 제62조제6항, 「민사집행규칙」 제71조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제22조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제3항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 2 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 4].
※ 기간입찰표, 기간입찰봉투, 입금증명서, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록은 법원 집행과 및 집행관 사무실에 비치되어 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제14조제2항].
매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출
매수신청보증의 제공
- 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조, 「민사집행규칙」 제63조 및 「민사집행규칙」 제71조).
- 매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다[「민사집행규칙」 제70조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제16조제1항].
1. 입금증명서
2. 보증서
※ 입금증명서란 법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금했다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서를 말하며, 보증서란 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다[「민사집행규칙」 제64조제3호 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제2조제1호·제2호].
- 매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 5].
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매수신청보증 유형 |
무효 사유 |
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입금증명서 |
·입금액이 정해진 매수신청보증금액에 미달하는 경우 |
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보증서 |
·보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우 ·보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우 ·보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우 ·입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우 |
입찰 서류의 준비
- 기간입찰표의 작성이 끝나면 다음의 서류와 함께 기간입찰봉투에 넣어 봉함을 한 후, 기간입찰봉투의 겉면에 매각기일을 적습니다[「민사집행규칙」 제69조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제18조·제19조].
1. 입금증명서 또는 보증서
2. 매수신청인의 자격 증명을 위한 서류
·개인이 입찰하는 경우에는 주민등록등본
·법인의 대표자 등이 입찰하는 경우에는 법인등기부등본
·법정대리인이 입찰하는 경우에는 가족관계등록부 등 법정대리권을 증명하는 문서
·임의대리인이 입찰하는 경우에는 대리위임장, 인감증명서
·2인 이상이 공동입찰하는 경우에는 공동입찰신고서, 공동입찰자목록
입찰 서류의 제출
- 기간입찰봉투는 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 제출할 수 있습니다[「민사집행규칙」 제69조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제18조].
※ 관할 집행관 사무실은 [대법원 법원경매정보 홈페이지 이용안내란의 집행기관(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.
- 기간입찰봉투를 집행관에게 직접 제출하려는 경우에는 입찰기간 중의 평일 9:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하고 입찰봉투접수증을 교부받습니다. 만일, 정해진 접수시간에 제출하지 못한 경우에는 당직근무자에게 제출할 수도 있습니다[「민사집행규칙」 제69조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제20조].
- 기간입찰봉투를 우편으로 제출하려는 경우에는 입찰기간 개시일 00:00부터 종료일 24:00까지 접수되어야 합니다[「민사집행규칙」 제69조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제21조].
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유용한 법령정보 - 7 |
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기간입찰표나 기간입찰봉투에 흠이 있으면 어떻게 처리되나요?
- 기간입찰표나 기간입찰봉투에 흠이 있으면 접수가 되지 않을 수 있으며, 접수가 되더라도 개찰에서는 제외될 수 있으니 기간입찰표를 작성하고 등기우편으로 부칠 때까지 세심한 주의가 필요합니다.
- 기간입찰표와 기간입찰봉투 및 첨부 서류에 흠이 있는 경우에는 다음과 같이 처리됩니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 별지 1, 별지 2 및 별지 4].
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매각기일에 출석
- 매각기일에는 개찰절차가 진행됩니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으므로 원하는 경우에는 매각기일에 경매법정에 출석하면 됩니다[「민사집행규칙」 제65조제2항, 「민사집행규칙」 제71조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제1항 본문].
- 최고 가격으로 입찰한 사람이 둘 이상인 경우에는 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시하는데, 매각기일에 출석하지 않으면 이 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제38조제1항 및 제2항].
- 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(「민사집행규칙」 제57조제1항), 매각장소의 질서유지를 위해 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보낼 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다(「민사집행법」 제108조).
1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의2, 「형법」 제324조의3, 「형법」 제324조의4, 「형법」 제324조의5, 「형법」 제324조의6, 「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조
입찰의 종결
개찰
- 집행관은 매각기일에 입찰함을 경매법정으로 옮긴 후, 입찰자의 면전에서 입찰함을 엽니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다[「민사집행규칙」 제65조제2항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제1항].
- 개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기간입찰봉투를 개봉해서 기간입찰표에 의해 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부릅니다[「민사집행규칙」 제65조제3항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제2항].
- 매수신청보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제37조제4항 본문].
※ 입금증명서상 입금액이 정해진 보증금액에 미달하거나 보증서가 아래의 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다.
1. 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
2. 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우
3. 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우
4. 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
최고가매수신고인의 결정
- 개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제38조제1항 본문].
- 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다. 그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다. 이 때, 입찰자 중 출석하지 않은 사람에게는 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다[「민사집행규칙」 제66조, 「민사집행규칙」 제70조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제38조].
차순위매수신고인의 결정
- 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다[「민사집행법」 제114조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제38조제3항].
- 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다[「민사집행법」 제115조제2항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제34조제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제38조제3항].
입찰의 종결
- 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다[「민사집행법」 제115조제1항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제35조제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제39조제1항].
- 매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 「민사집행법」 제91조제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다[「민사집행법」 제119조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제39조제2항].
매수신청보증의 반환
- 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).
- 매수신청보증을 미리 법원보관금으로 납부하고 그 입금증명서를 제공한 경우에는 은행 등 법원보관금 취급점에서 그 금액을 반환받을 수 있습니다. 즉, 취급점은 세입세출외현금출납공무원으로부터 환급지시사항을 받으면 제1영업일 이내에 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 매수신청보증금을 입금해야 하고, 예금계좌로 입금이 되지 않은 경우에는 지체 없이 납부자에게 우편 또는 전화로 그 사실을 통지해서 환급이 이루어질 수 있도록 해야 합니다(「법원보관금취급규칙」 제21조의2).
- 매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제44조제1항제2호 및 제2항].
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매수인은 등기에 드는 비용을 부담하는 외에도 부동산 취득에 따른 취득세, 등록세, 인지세, 농어촌특별세 및 지방교육세 등을 납부해야 합니다.
소유권 등 권리의 취득
- 법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조 및 「민법」 제187조 본문). 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로, 부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면 그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다(「민법」 제187조 단서).
등기촉탁의 신청
- 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보(이하 “법원사무관 등”이라 함)는 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기(소유권이전등기)와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기(말소등기)를 등기관에 촉탁합니다(「민사집행법」 제144조제1항).
- 등기촉탁을 위해 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에 제출해야 합니다[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제52조의2제1항 및 부동산소유권이전등기 촉탁신청서].
2. 부동산목록 4통
3. 부동산등기부등본 1통
4. 토지대장등본 1통
5. 건축물대장등본 1통
6. 주민등록등본 1통
7. 등록세 영수증: 이전, 말소
8. 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임)
9. 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부
10. 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함)
11. 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서
※ 법인등기부등(초)본, 주민등록등(초본), 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고 그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.
- 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제2항).
부동산 세금의 납부
- 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른 취득세, 등록세, 인지세, 농어촌특별세 및 지방교육세 등을 납부해야 합니다.
- 부동산 세금은 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.
취득세
- 취득세는 부동산의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 특별시·광역시·도에서 부과하는 지방세로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제105조제1항).
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취득세 = 부동산취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율 |
- 취득세의 표준세율은 매수한 부동산의 가액 또는 연부(年賦)금액의 1000분의 20으로 합니다(「지방세법」 제112조제1항).
등록세
- 등록세는 재산권과 그 밖의 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기 또는 등록(등재를 포함)하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제124조).
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등록세 = 등기등록 당시의 가액 × 등록세의 표준세율 |
- 등록세의 표준세율은 부동산 가액의 1000분의 20(농지인 경우 1000분의 10)으로 합니다(「지방세법」 제131조제1항제3호).
※ 농지 및 임야를 취득한 경우에는 「지방세법」 제261조제1항에 따라 취득세와 등록세가 절반으로 경감될 수 있습니다(「지방세법」 제261조제1항 및 「지방세법 시행령」 제219조).
인지세
- 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다(「인지세법」 제1조, 「인지세법」 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).
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기 재 금 액 |
세 액 |
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1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 |
2만원 |
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3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 |
4만원 |
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5천만원 초과 ~ 1억원 이하 |
7만원 |
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1억원 초과 ~ 10억원 이하 |
15만원 |
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10억원 초과 |
35만원 |
농어촌특별세 및 지방교육세
- 이 외에도 농어촌특별세(취득세에 100분의 10을 곱해 계산한 금액과 「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」에 의해 감면받는 취득세의 감면세액에 100분의 20을 곱해 계산한 금액)와 지방교육세(등록세의 100분의 20에 해당하는 금액)가 부과됩니다(「농어촌특별세법」 제5조, 「지방세법」 제260조의2, 「지방세법」 제260조의3제1항 및 「지방세법」 제260조의4제1항).
※ 「지방세법」 제261조제1항의 적용 대상이 되는 농지 및 임야를 취득한 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제10호).
자료:법제처
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