2012헌마662 -주택재개발사업의 세입자 주거이전비 등 보상 사건

사건번호:	2012헌마662
사 건 명:	도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 위헌확인
종국일자:	2014.07.24
종국결과:	기각

 

헌법재판소는 2014년 7월 24일 재판관 전원 일치 의견으로, ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정된 것) 제49조 제6항 중 주택재개발사업의 경우 주거용 건축물의 세입자에 관한 부분이 주거세입자인 청구인의 재산권을 침해하지 않는다고 판단하여 심판청구를 기각하는 결정을 선고하였다.


□ 사건의 개요
○ 청구인은 2000. 2. 9.부터 서울 양천구 OO동 지상 단독주택 1층(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 거주해온 세입자이다. ‘OO 제4구역 주택재개발 정비사업조합’은 2012. 3. 27. 청구인을 상대로 사업시행구역에 포함된 이 사건 건물의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 2012. 4. 5. 양천구청장은 위 조합이 신청한 관리처분계획의 인가를 고시하였다.
· 2012. 7. 25. ‘도시 및 주거환경정비법’ 제49조 제6항에 의해 청구인이 위 조합에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다는 법원의 판결이 선고되자(서울남부지방법원 2012가단20226), 같은 날 청구인은 아무런 보상이나 지원 없이 임차권을 박탈하고 주거공간을 인도하게 만드는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제49조 제6항이 청구인의 재산권 등 기본권을 침해한다고 주장하면서 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.


□ 심판의 대상
○ 이 사건 심판대상은 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정된 것) 제49조 제6항 중 주택재개발사업의 경우 주거용 건축물의 세입자에 관한 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이며, 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]

○ 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정된 것)
제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.

[관련조항]
도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정된 것)
제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다.

구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정되고, 2012. 7. 31. 대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것)
제44조의2(손실보상 등) ② 주거이전비 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관하여 구체적인 사항은 국토해양부령으로 따로 정할 수 있다.

구 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(2009. 12. 1. 국토해양부령 제183호로 개정되고, 2012. 8. 2. 국토해양부령 제506호로 개정되기 전의 것)
제9조의2(손실보상 등) ② 영 제44조의2 제2항에 따라 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제54조 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것)
제78조(이주대책의 수립 등) ⑤ 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.

구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되고, 2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)
제78조(이주대책의 수립 등) ⑨ 제5항 및 제6항에 따른 보상에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 기준에 따른다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2007. 4. 12. 건설교통부령 제556호로 개정된 것)
제54조(주거이전비의 보상) ② 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2012. 1. 2. 국토해양부령 제427호로 개정된 것)
제54조(주거이전비의 보상) ③ 제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 이 항에서 "월평균 가계지출비"라 한다)를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 의하여 산정한 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다.
1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
제55조(동산의 이전비 보상 등) ② 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다.


□ 결정주문
이 사건 심판청구를 기각한다.


□ 이유의 요지
○ 이 사건 법률조항은 관리처분계획의 인가고시가 있으면 정비구역 내 주거용 건축물의 세입자(이하 ‘주거세입자’라 한다)들의 건축물에 대한 사용·수익을 정지시키지만, 그 단서에 의해 도시정비법 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되기 전까지는 주거세입자의 사용·수익이 정지되지 아니하고, 도시정비법 제40조 제1항, 공익사업법 제78조 제5항 등 관련규정을 종합하여보면, 사업시행자가 정비구역 공람공고일 당시부터 거주하던 주거세입자를 상대로 이 사건 법률조항에 의한 인도청구를 하기 위해서는 4개월분의 주거이전비와 이사비의 보상을 완료할 것이 요구된다.

○ 이 사건 법률조항이 기존의 노후·불량 건축물을 철거하고 공동주택 등 새로운 건축물을 건설하는 데 필요한 기간 동안 획일적으로 주거세입자의 사용·수익을 정지시키는 것은, 주택재개발사업의 원활하고 신속한 진행이라는 정당한 목적을 위한 적절한 수단이다.

○ 이 사건 법률조항은 규율 형식상 권리 자체를 수용하지는 않지만, 임대차계약의 본질이 임대차 목적물의 사용·수익에 있으므로 사용·수익의 제한은 임차권이라는 재산권에 대한 본질적 제한에 해당하고, 주거세입자들로서는 기존의 주거에서 이탈하여 주거생활을 재건해야 하는 부담도 지게 된다. 이는 임차권자가 수인해야 하는 사회적 제약의 범주를 벗어나는 재산권 제한이므로 이 사건 법률조항이 비례의 원칙에 부합하기 위해서는 가혹한 부담을 완화하는 보상조치들이 규정되어 있어야 한다.

○ 주택재개발사업의 시행으로 인해 이주해야 하는 주거세입자에게는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정된 4개월분의 주거이전비와, 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용인 이사비의 보상이 인정되고, 특히 이 사건 법률조항 단서는 사용·수익이 정지되기에 앞서 이와 같은 손실보상이 완료될 것을 요구함으로써 세입자들의 주거 안정이 실질적으로 확보될 수 있도록 보장하고 있다.
또한 도시정비법 제36조 제1항은 사업시행자로 하여금 주거세입자에게 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하도록 규정하고 있고, 도시정비법 제50조 제4항, 도시정비법 시행령 제54조 제2항은 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 거주하고 있는 무주택 세대주인 세입자는 정비사업의 시행으로 건설하는 임대주택을 공급받을 수도 있도록 규정하고 있으며, 도시정비법 제44조는 세입자가 임대차보증금을 적기에 확실히 반환받을 수 있도록 하고 있다.
위와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 법률조항 본문이 비록 세입자의 재산권을 세입자가 수인해야 하는 사회적 제약의 범주를 벗어날 정도로 제한하고 있지만, 세입자의 부담을 완화하는 다양한 보상조치와 보호대책을 마련하고 있으므로 피해최소성의 원칙에 위배되지 않고, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 주택재개발사업의 목적이나 이 사건 법률조항이 추구하는 재개발사업의 신속하고 원활한 진행이라는 공익과의 형량에 있어서도 법익 간의 비례관계를 유지하고 있다고 볼 수 있다.
따라서 이 사건 법률조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다