99다59306 판결 -등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도함과 동시에 임차권을 취득한 경우

<17>①등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도함과 동시에 임차권을 취득한 경우에는 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으

  로서 대항력을 갖는다.

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<13>③ 주택소유자가 전입신고까지 마치고 거주하다가 타인에게 위 주택을 양도함과 동시에 임차인으로 위 주택에 계속 거주하는 경우에 주택 양수인 명의로 소유

  권이전등기가 된 날부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. x

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대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결
[전부금][공2000.4.1.(103),688]

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【판시사항】
[1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건

[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(시기)(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터)

【판결요지】
[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

[1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993)

[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525)
대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516)

[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963)