부동산 경매
경매는 경매 목적물에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 경매 집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나눌 수 있습니다. 또한, 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
경매의 의의
- 경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.
- 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.
경매의 유형
부동산 경매와 동산 경매
- 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.
- 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.
사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)
- 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.
- 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.
임의경매와 강제경매
- 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
- 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
※ 집행권원이란?
·집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).
- 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
한편, 선박ㆍ자동차ㆍ건설기계ㆍ항공기, 공장재단ㆍ광업재단 및 광업권ㆍ어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용됩니다.
부동산
- 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제99조제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).
토지
- 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
토지의 정착물
· 건물
- 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산등기법」 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,21608 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).
- 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다(「민사집행법」 제189조제2항제1호). 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).
- 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 ① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, ② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, ③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).
· 수목
- 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).
- 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 「입목에 관한 법률」 제3조). 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).
※ 명인방법(明認方法)이란?
·명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.
공유 부동산
- 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제139조).
- 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제1항 및 제2항).
※ 대지사용권과 전유부분이란?
·대지사용권(垈地使用權)이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, 전유부분(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호 및 제6호).
부동산 경매절차에 준하는 경우
선박, 자동차, 건설기계 및 항공기
- 등기할 수 있는 선박, 「소형선박저당법」 제2조에 따른 소형선박, 자동차, 건설기계 및 항공기는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다(「민사집행법」 제172조 및 「민사집행법」 제187조).
공장재단(工場財團) 및 광업재단(鑛業財團)
- 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 「공장 및 광업재단 저당법」 제54조).
- 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제2호 및 「공장 및 광업재단 저당법」 제13조제1항).
1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산
4. 지상권 및 전세권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지적재산권
- 광업재단이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 「공장 및 광업재단 저당법」 제53조).
1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산
4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지적재산권
각종 권리
- 광업권(「광업법」 제10조제1항), 조광권(「광업법」 제47조제1항), 어업권(「수산업법」 제16조제2항), 유료도로관리권(「유료도로법」 제11조) 및 댐사용권(「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다,
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
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※ 경매 방법, 절차 등에 관한 사항은 구 「민사소송법」의 적용을 받았으나, 2002년 7월 1일부터는 법률 제6627호로 새롭게 시행 중인 「민사집행법」의 적용을 받고 있습니다. 「민사집행법」의 제정과 동시에 구 「민사소송법」에서 사용되던 경매용어도 일부 변경되었습니다. 경매와 관련해서 변경된 용어에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 이 사이트 『부동산 경매』는 현행 「민사집행법」에 따른 경매용어를 사용하는 것을 원칙으로 하되, 필요한 경우에는 신 경매용어와 구 경매용어를 [신 경매용어(구 경매용어)]의 형태로 함께 쓰고 있습니다. |
채권자의 경매 신청
관할 법원
- 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 「민사집행법」 제268조).
※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr) 정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보]에서 확인할 수 있습니다.
임의경매의 신청
- 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」 제18조제1항, 「민사집행법」 제264조제1항·제2항 및 부동산 임의경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).
1. 부동산 임의경매 신청서
2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
4. 부동산등기부등본 1통
5. 부동산 목록 10통
6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
강제경매의 신청
- 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」 제18조제1항, 「민사집행법」 제81조제1항 및 부동산 강제경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).
1. 부동산 강제경매 신청서
2. 집행력 있는 정본
3. 집행권원의 송달증명원
4. 부동산등기부등본 1통
·채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기부등본
·채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)
5. 부동산 목록 10통
6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
법원의 경매개시결정 및 매각 준비
경매개시결정
- 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조제1항).
- 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).
매각의 준비
- 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
- 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조 및 「민사집행법」 제88조).
- 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).
법원의 매각기일 공고
매각방법의 지정
- 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제3조제1항].
※ 기일입찰과 기간입찰
·기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).
매각기일 등의 지정·공고
- 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」 제102조, 「민사집행법」 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).
1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
- 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다[「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제7조].
- 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.
입찰자의 입찰 참여
- 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다[「민사집행법」 제103조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(재민 2004-3) 제3조제1항].
입찰의 진행
- 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제62조제1항 및 「민사집행규칙」 제64조).
- 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 「민사집행규칙」 제70조).
입찰의 종결
- 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 「민사집행규칙」 제71조).
- 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항).
- 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).
법원의 매각허가결정
- 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 「민사집행법」 제123조).
- 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조).
매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
매각대금의 지급
- 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).
- 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 「민사집행법」 제138조제1항·제4항).
- 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).
권리의 취득
- 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」 제144조제1항).
- 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항).
채권자에 대한 배당 실시
- 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」 제145조제1항).
- 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항 및 「민사집행법」 제150조제1항).
- 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제149조제2항, 「민사집행법」 제150조제2항 및 「민사집행법」 제159조).
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