입찰의 준비
경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정
- 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다.
- 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체(http://www.courtauction.go.kr)를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항). 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 「민사집행법」 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).
1. 부동산의 표시
2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시·장소
7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법
※ 일괄매각결정이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제98조제1항).
- 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).
- 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.
- 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.
권리분석
- 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 장부인 부동산등기부, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
|
공부의 종류 |
확인할 수 있는 사항 |
|
부동산등기부 |
각 토지나 각 건물대지의 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 |
|
토지대장, 임야대장 |
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항) |
|
건축물대장 |
건축물의 지번, 행정구역 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 |
- 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 「토지이용규제 기본법」 제10조).
현장조사
- 부동산등기부, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.
입찰참여 물건의 결정
- 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.
*
*
그러나 관심 물건에 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고 해서 입찰을 포기할 필요는 없습니다. 경매 물건에 설정된 권리는 매수인에게 인수될 수도 있지만, 그렇지 않을 수도 있기 때문입니다. 따라서 입찰하려는 경우에는 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 인수되는 권리인지를 확인해 보는 것이 좋습니다.
아래에서는 매수를 원인으로 말소되는 권리와 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리에 관해 살펴보겠습니다.
말소·인수되는 권리의 확인 필요성 및 확인 방법
권리확인의 필요성
- 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 「민사집행법」 제144조제1항).
- 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.
권리확인의 방법
- 말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기부와 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(「민사집행법」 제88조 및 「민사집행법」 제148조).
※ 경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기부를 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기부에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.
- 위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.
※ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항, 「민사집행법」 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).
말소·인수되는 권리의 확인
- 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 예고등기, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
- 아래에서는 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 매수인에게 인수되는 권리인지를 알아보겠습니다.
(근)저당권
- 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(「민법」 제357조).
- 경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」 제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다(「민사집행법」 제91조제3항).
|
(예시)
- 이 경우 갑의 저당권은 매수로 인해 말소되며, 임차권·근저당권·전세권은 말소기준권리인 저당권 이후에 설정된 권리이므로 모두 말소됩니다. 따라서 매수인에게는 인수되는 권리는 없습니다. |
(가)압류
- 압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(「민사집행법」 제24조, 「민사집행법」 제83조 및 「민사집행법」 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).
- 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 그러나 전의 소유자에 대한 (가)압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 현 소유자를 채무자로 하는 경매인 경우에는 전의 소유자에 대한 (가)압류권자가 배당에 참가할 수 없으므로 그 (가)압류는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
|
(예시)
- 이 경우 정의 저당권은 매수로 인해 말소되지만, 을의 가압류는 현 소유자가 아닌 전의 소유자를 채무자로 해서 설정된 것이므로 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 을의 가압류가 인수됩니다. |
지상권·지역권
- 지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제279조), 지역권은 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제291조).
- 경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
|
(예시)
- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권·가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 지상권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 지상권이 인수됩니다. |
전세권
- 전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).
- 경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
|
(예시)
- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권·가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 전세권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 전세권이 인수됩니다.
- 다만, 전세권자 갑이 배당요구를 하는 경우에는 전세권이 말소되므로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. |
등기된 임차권
- 임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「부동산등기법」 제156조).
- 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
|
(예시)
- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 지역권·가압류는 모두 말소되지만, 말소기준등기보다 선순위인 등기된 임차권은 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 임차권이 인수됩니다. |
가등기
- 가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 제3조).
- 경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조). 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
|
(예시)
- 이 경우 병의 저당권은 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 저당권 보다 먼저 설정된 가등기는 매수인에게 인수됩니다.
- 따라서 가등기권자 을이 매매예약을 원인으로 한 가등기(순위보전을 위한 가등기)에 기해 본등기를 경료하고 소유권을 취득했다면 매수인은 매각대금을 지급했다 하더라도 을에 대항할 수 없습니다. 이런 경우 매수인이 매각대금을 돌려받기 위해서는 배당받은 채권자 등을 상대로 부당이득반환청구를 해야 합니다(「민법」 제741조). |
가처분
- 가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제300조).
- 경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉, 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
|
(예시 1)
- 이 경우 을의 근저당권은 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 근저당권 보다 먼저 설정된 가처분은 매수인에게 인수됩니다.
(예시 2)
- 이 경우 갑의 가압류는 매수로 인해 말소되며, 말소기준등기인 가압류 이후에 설정된 가처분, 전세권은 모두 소멸됩니다. 그러나 정의 가처분은 건물철거소송이라는 본안소송을 위해서 건물에 관해 한 처분금지가처분이므로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 따라서 가처분권자 정이 본안소송인 건물철거소송에서 승소했다면 매수인은 매각대금을 지급했다 하더라도 정에게 대항할 수 없습니다. 이런 경우 매수인이 매각대금을 돌려받기 위해서는 배당받은 채권자 등을 상대로 부당이득반환청구를 해야 합니다(「민법」 제741조). |
유치권
- 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(「민법」 제320조제1항).
- 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).
|
(예시)
- 이 경우 을의 저당권은 매수로 인해 말소되고, 말소기준등기인 저당권 이후에 설정된 가압류는 말소되며, 선순위인 전세권은 전세권자 갑의 배당요구로 인해 말소됩니다. 그러나 유치권은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 병의 유치권이 인수됩니다. |
법정지상권·분묘기지권·예고등기
- 법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제305조제1항, 「민법」 제366조, 「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조 및 「입목에 관한 법률」 제6조제1항), 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결). 한편, 예고등기는 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원에 촉탁해서 이루어지는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제4조 및 「부동산등기법」 제39조).
- 경매 물건에 설정된 법정지상권·분묘기지권 및 예고등기는 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다. 특히, 예고등기의 경우 소송 결과에 따라 해당 물건의 소유권을 상실할 가능성이 있으므로 주의하는 것이 좋습니다.
※ 말소기준권리란 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리로 여러 가지 권리에 대한 말소·인수의 기준이 됩니다.
|
말소되는 권리 |
인수되는 권리 |
|
●(근)저당권, (가)압류, 담보가등기 ●말소기준권리보다 후에 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·가처분 ●배당요구를 한 전세권 ●담보가등기 |
●유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기 ●말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·순위보전을 위한 가등기·가처분 ●후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분 |
*
경매 정보는 법원 게시판, 관보ㆍ공보 또는 신문이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/) 등의 전자통신매체를 통해 기본적인 정보를 수집할 수 있으며, 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서를 통해 보다 다양한 정보를 수집할 수 있습니다.
정보수집이 끝나면 그 정보를 비교ㆍ분석해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정합니다.
경매 대상에 대한 정보 수집
매각기일 공고 등의 확인
- 입찰에 참여하려면 먼저 어떤 부동산이 매각될 예정인지 파악해야 하는데, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 대법원 홈페이지 법원공고란(http://www.courtauction.go.kr/)을 통해 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항, 「민사집행규칙」 제11조제1항).
- 위 공고에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 「민사집행법」 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).
1. 부동산의 표시
2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시·장소
7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
10. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
11. 매수신청인의 자격을 제한한 경우에는 그 제한의 내용
|
※ 대법원 홈페이지 법원공고란에서 경매정보 찾는 방법
- 대법원 법원경매정보 사이트(http://www.courtauction.go.kr)의 초기화면에서 ‘빠른물건검색’에 원하는 조건을 기재한 후 검색을 누르면 매각 공고된 물건 목록(보통 수 건 내지 수백 건에 달함)을 볼 수 있습니다.
· 사건번호: 한 개의 경매 사건에 부여된 고유의 번호입니다.
· 물건번호 및 용도: 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건이 개별매각되는 경우에 각 물건을 특정하기 위해 부여한 번호이며, 용도는 경매 물건의 사용용도로서 자신의 목적에 부합하는 경매 물건을 찾는 하나의 기준이 될 수 있습니다.
· 소재지 및 내역: 경매 물건의 소재지 및 건물의 구조와 면적 등을 알 수 있습니다.
· 비고: 특별매각조건, 일괄매각 등 법원이 특별히 정하고 있는 사항을 알 수 있습니다.
· 감정평가액 및 최저매각가격: 법원은 감정인의 감정평가액을 참고해서 최저매각가격을 정하는데, 유찰될 때마다 최저매각가격이 조금씩 낮아집니다. 법원이 특별히 정하는 경우를 제외하고는 최저매각가격의 10%를 매수신청보증으로 제공해야 하므로, 여기서는 최저매각가격 외에도 매수신청보증금액을 계산할 수 있습니다.
· 매각기일 및 입찰기일: 매각기일 및 입찰기일을 통해서 기일입찰인지, 기간입찰인지를 알 수 있습니다. 기일입찰인 경우 매각기일에 출석해서 입찰에 참여하므로 매각기일과 입찰기일이 동일하지만, 기간입찰인 경우 입찰 기간이 마감된 후 매각기일이 열리므로 매각기일과 입찰기간에 차이가 있습니다.
· 진행상태: 해당 경매 사건이 신건인지 유찰인지를 알 수 있습니다. 유찰이 계속된 경우에는 경매 물건에 문제가 있을 수 있으므로 권리분석과 현장조사를 더욱 철저히 하는 것이 좋습니다.
※ 대법원 법원경매정보 사이트 경매 물건의 사건번호를 클릭하면 현황조사서, 감정평가서, 기일내역 등을 확인할 수 있으며, 부동산등기부도 열람할 수 있습니다. |
매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 열람
- 법원의 공고를 통해 1차적으로 경매 물건에 대한 정보를 수집했다면, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람해서 경매 물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다.
- 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 그 기재내용이 전자통신매체로 공시되므로(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조), 직접 법원에 방문해서 열람하거나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/) 등의 전자통신매체에 공시된 내용을 확인하는 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.
· 매각물건명세서
- 매각물건명세서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제105조제1항).
1. 부동산의 표시
2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
· 현황조사보고서
- 현황조사보고서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제85조 및 「민사집행규칙」 제46조).
1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시
3. 조사의 일시·장소 및 방법
4. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황
5. 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용
6. 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등
· 감정평가서
- 감정평가서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제97조제1항 및 「민사집행규칙」 제51조).
1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시
3. 부동산의 평가액과 평가일
4. 부동산이 있는 곳의 환경
5. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항
6. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항
7. 평가액 산출의 과정
8. 그 밖에 법원이 명한 사항
9. 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진
*
경매 물건을 매수할 때 소멸하지 않고 인수되는 권리가 있는지, 매수 후 해당 물건을 이용하는 데 문제가 없는지 등 재산권 행사에 제약을 주는 요소를 사전에 파악하고 입찰 가치 등을 판단하기 위해서는 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람하거나 그 등ㆍ초본 등을 발급받아 권리관계를 꼼꼼히 살피고, 현장조사를 통해 사실 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석 및 현장조사의 필요성
- 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 「민사집행법」 제144조제1항).
- 경매 받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면(예를 들어, 전세권이 인수되는 경우 등) 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
- 법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기부 등의 공부를 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다.
부동산등기부의 확인
부동산등기부에서 확인할 수 있는 사항
- 부동산등기부는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 장부로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다(「부동산등기법」 제15조제1항). 부동산등기부에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제2조 및 「부동산등기법」 제16조).
- 등기부는 표제부와 갑구 및 을구로 구성되며, 각각에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제4조).
< 표제부 >
- 표제부는 토지 표제부와 건물 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예를 들어, 00아파트 101동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예를 들어, 00아파트 101동 101호)에 대한 표제부로 구성됩니다(「부동산등기법」 제14조제1항 및 「부동산등기법」 제16조의3).
- 표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제3항). ※ 표제부 보는 법 - 부동산 등기부의 표제부는 다음과 같이 구성되어 있습니다. 1. 토지 표제부 · 표시번호: 등기한 순서를 알 수 있습니다. · 접수: 등기신청서를 접수한 날짜입니다. · 소재지번: 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다. · 지목: 토지의 사용목적(예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 임야 등)을 알 수 있습니다. · 면적: 토지의 전체면적을 알 수 있습니다. · 등기원인 및 기타사항: 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다. 2. 건물 표제부 · 건물번호: 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다. · 건물내역: 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다. 3. 집합건물 표제부 ※ 집합건물의 표제부는 1동의 건물에 대한 표제부와 전유부분에 대한 표제부로 구성됩니다. 1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되며, 해당 전유부분에 대한 표제부는 전유부분인 건물의 표시와 대지권의 표시로 이루어집니다. 다만, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 생략합니다. · 대지권 종류: 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권대지권, 임차권대지권 등)를 알 수 있습니다. · 대지권 비율: 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유부부니 차지하는 지분비율을 알 수 있습니다.
< 갑구 >
- 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제4항).
- 갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.
|
※ 갑구 보는 법
- 부동산 등기부의 갑구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.
· 순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
· 등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
· 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
· 등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.
· 권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다. |
< 을구 >
- 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제5항).
※ 기재할 사항이 없는 경우에는 을구를 두지 않을 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항 단서).
- 을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.
|
※ 을구 보는 법
- 부동산 등기부의 을구는 다음과 같이 구성되어 있습니다.
· 순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
· 등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
· 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
· 등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.
· 권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다. |
부동산등기부의 열람
- 부동산등기부는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조). 부동산등기부의 열람은 등기관의 면전에서 하는 것이 원칙이지만, 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다[「부동산등기규칙」 제40조 및 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1262호)].
- 부동산등기부등·초본 역시 소정의 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해서도 발급받을 수 있습니다[「부동산등기법」 제21조제1항 및 「부동산등기규칙」 제40조 및 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1262호)].
|
|
유용한 법령정보 - 1 |
| |
|
|
|
| |
|
부동산등기부에 기재되는 권리에 대해서 설명해주세요.
- 부동산등기부에는 소유권에 관한 사항 외에도 각종 권리사항이 기재되어 있는데, 그 권리의 내용은 다음과 같습니다.
·가등기: 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 제3조).
·가처분: 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제300조).
·가압류: 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).
·저당권: 채권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제356조). 경매 물건이 매각되면 저당권은 그 순위번호에 관계없이 모두 소멸됩니다(「민사집행법」 제91조제2항).
·전세권: 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조). 경매 물건이 매각되면 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. 그러나 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 매각으로 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
·지상권: 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제279조). 지상권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지상권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
·지역권: 통행, 일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말합니다(「민법」 제291조). 지역권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지역권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항).
·예고등기: 기존 등기의 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송사실을 알 수 있게 법원이 촉탁해서 이루어지는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제4조 및 「부동산등기법」 제39조).
| |||
건축물대장의 확인
건축물대장에서 확인할 수 있는 사항
- 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물과 그 대지의 현황을 표시해 놓은 공적 장부입니다(「건축법」 제38조제1항).
- 건축물대장에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황, 오수정화시설 및 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.
건축물대장의 열람
- 건축물대장 등·초본은 해당 시·군·구청이나 전자민원G4C 홈페이지(http://www.g4c.go.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조).
- 건축물대장 등·초본을 발급받거나 열람할 때는 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택해서 신청해야 합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항).
토지대장의 확인
토지대장에서 확인할 수 있는 사항
- 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자 등을 기재해 놓은 공적 장부입니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항).
- 토지대장에서는 위의 사항 외에도 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조).
토지대장의 열람
- 토지대장은 해당 시·군·구청이나 전자민원G4C 홈페이지(http://www.g4c.go.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).
토지이용계획 확인서의 확인
토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있는 사항
- 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조).
- 토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.
토지이용계획 확인서의 발급
- 토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 전자민원G4C 홈페이지(http://www.g4c.go.kr)에서 발급받을 수 있으며, 토지이용규제 정보서비스 홈페이지(http://luris.mltm.go.kr/)에서도 열람할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
현장조사
- 부동산등기부, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.
- 특히, 현장조사에서는 각종 공부 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다.
- 현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다. 예를 들어, 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다.
|
※ 기준시가, 공시지가, 공시가격 등 부동산 관련 시가는 국토해양부 부동산 공시가격 알리미 홈페이지(http://www.realtyprice.or.kr/)에서 조회할 수 있습니다. |
*
아래에서는 부동산 경매의 대표적 유형인 주택, 상가건물, 농지, 산지에 대한 권리분석과 현장조사에서 특히 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.
주택
- 기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 이 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.
|
※ 양도소득세 중과세에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『부동산매매』의 <세금과 중개수수료 - 부동산세금 - 매도인이 부담하는 세금>에서 확인할 수 있습니다. |
- 주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해 보아야 합니다. 선순위(先順位)의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항 및 「민사집행법」 제148조). 주민등록표의 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있는데(「주민등록법」 제29조제1항), 이 경우 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다(「주민등록법」 제29조제2항제2호, 「주민등록법 시행규칙」 제13조제1항 및 「주민등록법 시행규칙」 별표).
※ 대항력이란?
·대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기를 할 필요없이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
- 주택의 입찰에 참여하려는 사람은 임차인의 거주 여부 외에도 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 건물 면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
2. 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
3. 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성
상가건물
- 상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 합니다. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다. 또한, 대규모상가·아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.
- 상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항, 「민사집행법」 제148조, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 「상가건물 임대차보호법」 제8조). 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하려면 해당 건물의 관할 세무서를 방문해서 해당 건물 등록사항의 열람을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조).
- 상가의 입찰에 참여하려는 사람은 상가건물의 임차 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 건물 위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경
2. 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
3. 관리비 등 납부 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성
농지
- 농지란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지, 토지의 개량시설 및 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설을 말합니다(「농지법」 제2조제1호, 「농지법 시행령」 제2조, 「농지법 시행규칙」 제2조 및「농지법 시행규칙」 제3조).
|
1. 전·답, 과수원 및 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지
※ 다만, ① 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속해서 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, ② 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 과실·뽕나무·유실수 및 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물·조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재된 것은 제외)의 재배에 이용되는 토지, ③ 「초지법」에 따라 조성된 초지는 제외됩니다.
2. 위 토지의 개량시설로 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 유지(溜池), 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 나. 그 밖에 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단·흙막기·방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설 3. 위 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설 나. 축사와 급여시설, 착유시설, 위생시설, 가축분뇨처리시설, 농기계보관시설, 진입로, 가축운동장, 자가 소비용 사료의 간이처리 또는 보관시설과 그 시설 또는 해당 축사에서 사육하는 가축의 관리를 위해 설치하는 시설(주거 목적이 아닌 경우에 한함) 다. 농막·간이저온저장고·간이퇴비장 또는 간이액비저장조 |
- 농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으므로(「농지법」 제6조제1항), 농지를 취득할 때는 이에 대한 증명서류인 농지취득자격증명을 제출해야 합니다(「농지법」 제8조제4항). 따라서 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의해서 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 사전에 확인해야 합니다(「농지법」 제8조제1항 및 제4항).
※ 그러나 농업경영 목적과 상관없이 농지소유가 가능한 경우도 있습니다. 예외적으로 자기의 농업경영 이외의 목적으로 농지소유가 가능한 경우는 [여기]에서 확인할 수 있습니다.
- 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 농지취득자격증명의 발급 가능 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부
2. 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성
3. 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경
4. 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성
산지
- 산지란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다(「산지관리법」 제2조제1호 및 「산지관리법 시행령」 제2조).
1. 입목·죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지
2. 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지
3. 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
4. 임도
5. 위 제1호부터 제3호의 토지 안에 있는 암석지 및 소택지
- 산지는 그 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권(墳墓基地權)이 문제될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 부동산등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 현장을 방문해서 분묘기지권 여부를 확실히 조사하는 것이 좋습니다.
※ 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 다음과 같습니다.
가. 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)
나. 다른 사람 소유의 토지에 그 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)
다. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘기지에 대한 소유권을 보류하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 매매 등으로 토지를 양도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)
- 이 외에도 해당 산지에 유실수나 조경수 등이 식재되어 있는 경우에 그 수목이 따로 소유권보존등기되어 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 소유권보존등기가 된 입목의 경우에는 토지와 분리해서 경매될 수 있기 때문입니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 「입목에 관한 법률」 제3조).
- 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 분묘기지권과 입목의 등기 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지
2. 산지의 경계
3. 향후 택지개발 가능성
*
입찰 가격은 입찰에 드는 비용과 낙찰 받은 경우에 드는 비용과 자신의 재산상황 등을 모두 고려해서 결정하는 것이 좋습니다.
입찰참여 물건의 확정
- 관심 물건에 대한 권리분석과 현장조사가 끝나면 입찰참여 여부와 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정합니다. 이 때는 자신의 재산 상황, 입찰에 드는 비용, 해당 물건을 낙찰 받을 경우에 드는 비용 등을 종합적으로 고려해서 결정하는 것이 좋습니다.
입찰가격의 결정
- 입찰에 참여할 물건을 결정했다면 어느 정도의 가격으로 입찰할 것인지를 정해야 합니다. 입찰가격을 정할 때는 부동산의 최저매각가격(「민사집행법」 제97조제1항), 시세, 권리분석 및 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 좋으며, 입찰하려는 물건과 유사한 조건을 가진 부동산의 낙찰가율을 참고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
※ 낙찰가율은 감정가격 대비 낙찰가격의 비율을 말하며, [(낙찰가/감정평가액) Ｘ 100]으로 산정합니다.
필요비용의 확보
- 입찰에 참여할 때는 통상 경매 물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청의 보증을 제공해야 하므로(「민사집행법」 제113조, 「민사집행규칙」 제63조 및 「민사집행규칙」 제71조), 사전에 이 비용을 준비해 두어야 합니다.
- 물건을 낙찰 받으면 매각대금 외에도 취득세·등록세·지방교육세 등 부동산의 취·등록과 관련한 비용이 지출되므로, 이 비용을 충분히 확보할 수 있어야 합니다.
- 또한, 매수인에게 인수되는 권리가 있는 경우에는 그에 대한 비용 역시 고려해야 합니다. 예를 들어, 기존의 임차인이 계속 거주하는 조건으로 부동산을 낙찰 받은 경우에는 그 임차인에게 보증금을 변제해 줄 수 있어야 합니다.
자료:법제처
'생활에유익한法律 > 유익한 법률 및 정보' 카테고리의 다른 글
| 대여금 청구 절차 (0) | 2010.07.14 |
|---|---|
| 부동산경매 (3) - 입찰의 참여 (0) | 2010.07.11 |
| 부동산경매 (1) - 개요 (0) | 2010.07.11 |
| 공동주택의 층간소음 (0) | 2010.07.11 |
| 농지전용 (0) | 2010.07.10 |