2013헌바198 -상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 등 위헌소원

사건번호:	2013헌바198
사 건 명:	상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 등 위헌소원
종국일자:	2014.03.27
종국결과:	합헌

 

헌법재판소는 2014년 3월 27일 재판관 전원 일치 의견으로, 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 단서 및 ‘상가건물 임대차보호법’(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조 제2항은 헌법에 위반되지 아니한다는 결정을 선고하였다.


□ 사건의 개요
○ 청구인은 2010. 9. 20. 서울 강남구 OO동에 소재한 상가건물 1층을 그 소유자들로부터 보증금 4,000만 원, 월차임 300만 원, 임대차기간 2012. 10. 5.까지로 정하여 임차하여 식당을 운영하던 자로서, 그 과정에서 종전 임차인에게 권리금 명목으로 2억 7,500만 원을 지급하였고, 인테리어 등의 시설비용으로 약 1억 1,500만 원을 투자하였다. 그런데 2012. 5. 30. 위 건물을 매수한 새로운 소유자는, 2012. 6. 21. 청구인에게 계약 갱신의 의사가 없다는 뜻을 통지한 뒤 2012. 12. 26. 서울중앙지방법원에 임대차기간 만료로 인한 계약 종료를 이유로 위 상가의 인도를 구하는 건물인도 등 청구의 소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2012가단5154111). 이에 청구인은 위 재판계속 중 ‘상가건물 임대차보호법’ 제2조 제1항 단서 및 같은 조 제2항이 일정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차를 적용범위에서 제외하고 있는 것이 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되었고, 2013. 7. 12. 위 조항들의 위헌 확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.


□ 심판의 대상
○ 이 사건 심판의 대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 단서(이하 ‘이 사건 제외조항’이라 한다)와 ‘상가건물 임대차보호법’(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조 제2항(이하 ‘이 사건 기준조항’이라 한다)의 위헌 여부이며, 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.

[심판대상조항]
○ 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것)
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
○ 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것)
제2조(적용범위) ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

[관련조항]
○ 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정되고 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것)
제2조(적용범위) ① ‘상가건물 임대차보호법’(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 3억 원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억 5천만 원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억 8천만 원
4. 그 밖의 지역: 1억 5천만 원

○ 상가건물 임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정된 것)
제2조(적용범위) ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.


□ 결정주문
구 ‘상가건물 임대차보호법’(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 단서 및 ‘상가건물 임대차보호법’(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조 제2항은 헌법에 위반되지 아니한다.


□ 이유의 요지
○ 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 상가임대차법의 입법취지와 관련조항들을 고려할 때, 상가임대차법의 적용 기준이 되는 보증금액은 상가임차인 보호와 다른 법익 간의 균형을 이루면서 상대적으로 영세한 임차인들을 보호범위에 포함시키기에 적정한 금액으로 정해질 것임을 예측할 수 있고, 차임액에 곱하게 될 비율도 보증금만 존재하는 임대차와 차임이 존재하는 임대차 간의 형평을 달성하기에 합리적인 수준으로 은행의 대출금리를 고려하여 정해질 것임을 예측할 수 있으므로 심판대상조항들은 포괄위임입법금지원칙에 위반되지 않는다.

○ 임차인 보호를 위해 사적자치 원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 충분히 인정될 수 있다. 또한 보증금이 소액일수록 그 임차인은 보호가 필요한 영세상인일 가능성이 크고, 보증금이 클수록 임대인 등 다른 권리주체의 재산권 제약이 커질 수 있다는 점을 고려할 때, 보증금의 액수를 상가임대차법의 적용 기준으로 선택한 입법자의 판단은 그 합리성이 충분히 인정될 수 있으므로 입법자가 재산권 형성에 있어서 입법자에게 주어진 재량을 일탈하였다고 보기 어렵다.

○ 주택임대차와 상가임대차는 건물의 임대차라는 점에서는 동일하지만, 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소로서 주택임차인의 보호는 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해 정당화되는 반면, 상가는 기본적으로 영리활동을 목적으로 하는 공간으로서 사적자치에 의해 규율되는 것이 원칙이고, 다만 상가임차인이 상가건물에 투자한 비용 및 영업활동으로 형성한 지명도나 고객 등의 경제적 이익이 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절에 의해 침해될 수 있다는 점을 고려하여 공정한 경제질서의 회복을 위한 보충적 규제와 조정을 가하는 것이며, 이는 헌법 제119조 제2항에 의해 정당화될 수 있는 것이다. 또한 상가임대차법은 투자 회수 및 영업상 이익의 보호를 위한 계약갱신요구권을 인정하는 반면, 주택임대차법은 생존가족의 주거권 보호를 위한 상속의 특례 규정을 두는 등 그 보호내용에도 차이를 두고 있다. 이와 같은 차이점들을 고려할 때 주택임대차와 상가임대차를 그 적용범위에 있어서 달리 취급한다 하여 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다.