전세권자는 전세금을 반환받지 못하는 때에는 직접 경매를 신청할 수 있고, 후순위권리자보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
전세권이란
전세권이란, 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하는 용익물권을 말합니다(「민법」 제303조제1항).
전세권자는 전세권이 소멸하는 경우 그 부동산 전부의 매각대금으로부터 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다(「민법」 제303조제1항).
전세금
전세금의 지급 및 반환
- 전세금의 지급은 전세권의 성립요소입니다(「민법」 제303조, 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결).
· 전세금은 전세권자가 전세권을 설정할 때 전세권설정자에게 교부하고, 전세권이 소멸하는 때에 반환받게 됩니다(「민법」 제303조제1항 및 제317조).
- 전세권자는 목적 부동산의 사용대가로서 전세금을 지급함으로써 족하고, 전세권설정자는 전세금의 이자로 차임을 충당하게 됩니다.
전세금의 등기
- 전세금은 등기해야 합니다(「부동산등기법」 제139조제1항).
- 전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.
전세금의 증감청구
- 전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제312조의2 본문).
- 다만, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다(「민법」 제312조의2 단서, 「민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정」 제2조 및 제3조).
전세권의 취득
전세권은, 부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이의 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득되는 것이 보통입니다(「민법」 제186조). 그 밖에 전세권의 양도, 상속을 통해서도 취득할 수 있습니다.
- 전세권 설정합의란, 전세권자가 전세금을 지급하고 그 주택에 대해 사용·수익하는 권리로서 전세권을 취득하는 합의를 말합니다.
- 등기에는 전세금을 기재하고, 존속기간, 위약금이나 배상금 또는 전세권 처분금지의 약정이 있는 때에는 이를 기재해야 합니다(「부동산등기법」 제139조제1항).
주택의 인도는 전세권 설정 행위의 성립요건이 아니기 때문에 주택의 인도 전이라도 등기가 있으면 전세권은 취득됩니다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결).
- 그러나 전세권이 취득된 후 전세권설정자가 주택을 인도하지 않으면 전세권자는 그 주택의 반환 또는 인도를 청구할 수 있습니다.
전세권의 존속기간
설정계약에서 정하는 경우
- 당사자는 설정계약에서 전세권의 존속기간을 임의로 정할 수 있습니다. 그러나 그 기간은 10년을 넘지 못하고, 10년을 넘는 기간으로 정하였더라도 그 기간은 10년으로 단축됩니다(「민법」 제312조제1항).
- 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 합니다(「민법」 제312조제2항).
설정계약에서 정하지 않은 경우
- 전세권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 전세권설정의 각 당사자는 언제든지 상대방에 대한 의사표시로 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. 이 경우 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조).
- 그런데, 건물에 대한 전세권의 존속기간은 그 기간을 약정하지 않은 경우라도 최소한 1년은 보장됩니다(「민법」 제312조제2항).
전세권의 갱신
전세권은 존속기간을 정한 경우는 물론, 존속기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유이지만, 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘을 수 없습니다(「민법」 제312조제3항).
- 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
- 건물에 대한 전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 전세권 존속기간의 변경이므로 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다(「민법」 제312조제4항 및 제187조 본문).
· 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조 단서, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
전세권의 효력
전세권자의 사용·수익권
- 전세권자는 목적 부동산을 점유하여, 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리를 가지게 됩니다(「민법」 제303조제1항).
- 만약, 전세권자가 부동산의 용도에 맞지 않는 사용·수익을 한 경우에는, 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며, 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권자의 유지·수선 의무
- 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 필요한 수선을 할 의무를 부담합니다(「민법」 제309조).
- 따라서 전세권자는 목적물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
전세권자의 점유권·물권적 청구권
- 전세권자는 점유권을 방해하는 사람에 대해 방해제거를 청구할 수 있고, 방해할 염려 있는 행위를 하는 사람에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다(「민법」 제319조에 따른 제213조·제214조의 준용).
전세권 처분의 자유
- 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 목적물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문).
- 다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지할 수 있습니다(「민법」 제306조 단서). 이 경우에는 그 처분금지 약정을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」 제139조제1항).
전세권의 양도
- 전세권의 양도는 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조). 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리의무를 가지게 됩니다(「민법」 제307조).
전세권의 담보제공
- 전세권자는 전세권을 타인에게 담보로도 제공할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문). 이 경우의 담보는 저당권의 설정에 한합니다(「민법」 제371조).
전세 목적물의 임대
- 전세권자는 전세권의 존속기간 내에서 전세 목적물을 다른 사람에게 임대할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문). 전세권자는 임대로 인해 손해가 발생한 경우에는 그 책임을 부담해야 합니다(「민법」 제308조).
전전세
전전세란
- 전전세란, 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다.
전전세의 요건
- 전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다(「민법」 제306조).
- 전전세권은, 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립됩니다(「민법」 제186조).
- 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이여야 합니다(「민법」 제306조).
- 전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 합니다. 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다.
전전세의 효과
- 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 됩니다.
- 전전세권자는, 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다.
- 원전세권자는, 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담하게 됩니다(「민법」 제308조).
- 전전세권자는, 전전세권이 소멸한 때에 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부를 하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제317조).
- 전전세권자는, 전전세권설정자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).
- 이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다(「민법」 제303조제1항).
· 다만, 이 경매청구권은 원전세권자의 경매청구권을 기초로 하고 있으므로, 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있습니다.
전세권의 소멸
전세권의 소멸사유
- 일반적인 소멸사유
· 전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
- 전세권에 특유한 소멸사유
· 전세권설정자는, 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권설정자는 전세권자에 대해 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
· 각 당사자는, 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조).
· 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸합니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
· 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
· 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
· 전세권설정자 또는 전세권자는, 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 잔존부분만으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 전세권자의 목적물 사용용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
· 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
전세권 소멸의 효과
- 전세권의 소멸과 동시이행
· 전세권이 소멸하면, 전세권자는 그 목적물을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부해야 하며, 이와 동시에 전세권설정자는 전세금을 반환해야 합니다(「민법」 제317조).
- 전세금의 우선변제권
· 전세권자는 전세 목적물인 부동산에 대하여 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가집니다(「민법」 제303조제1항 후단).
· 전세금의 우선변제를 받는 방법에는, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때 전세 목적물의 경매를 신청하는 방법(「민법」 제318조) 또는 일반채권자의 강제집행이나 담보권의 실행에 따른 집행절차에 참가하여 우선변제를 받는 방법이 있습니다.
- 원상회복의무 및 부속물수거권
· 전세권자는, 전세권이 소멸하면 그 목적물을 원상으로 회복하여 부동산을 반환해야 하고, 그 목적물에 부속시킨 물건을 수거할 수 있습니다. 다만, 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구하는 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다(「민법」 제316조제1항).
- 부속물매수청구권
· 전세권설정자는, 전세권이 소멸하면 언제든지 전세권자에게 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제316조제1항 단서).
· 전세권자는 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 설치하였거나 전세권설정자로부터 그 부속물건을 매수한 때에 한해, 전세권설정자에게 부속물매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제316조제2항).
- 유익비상환청구권
· 전세권자가 목적물을 개량하기 위해 지출한 금액 그 밖의 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 부동산 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 이 경우 법원은 부동산소유자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허락할 수 있습니다(「민법」 제310조).
주택의 임대차에 관해서는 「주택임대차보호법」이 우선적으로 적용됩니다.
주택의 임대차
임대차는 원칙적으로 당사자의 합의에 따라 성립됩니다.
주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 주택의 사용·수익에 대해 차임을 지급한다는 점에 대한 합의가 있으면 성립됩니다(「민법」 제618조).
주택의 임대차는 전세권과 달리 등기 없이 성립하는 계약인데, 주택의 임차인에게 불리한 것을 계약의 내용으로 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).
일반적으로 “전세”, “월세”, “사글세”라고 부르는 것은 모두 임대차에 속합니다.
※ “임대인”이란, 임대차계약에서 주택을 사용할 수 있도록 해 주고 그 대가를 받기로 한 사람을 말하는데, 보통은 주택의 소유자가 됩니다.
※ “임차인”은, 임대인의 주택을 사용하고 그 사용 대가를 지급하는 사람을 말하는데, 보통은 남의 주택에 세 들어 사는 사람을 말합니다.
주택임대차의 적용 법규
「민법」에서도 임차권을 보호하기 위한 규정들이 마련되어 있으나, 예를 들어 임차권의 대항력 취득요건을 주택의 인도가 아닌 등기를 함으로써 실제 대항력을 취득할 수 있는 길을 제한하고 있는 등 임차인의 보호에 문제가 있었습니다.
특히, 주택의 임대차에 관해서는 국민의 주거생활의 안정이라는 면에서 임차인을 보호하여야 할 요청이 강하게 제기됨에 따라 「민법」에 대한 특별법으로서 「주택임대차보호법」이 제정되었습니다(「주택임대차보호법」 제1조).
따라서 주택의 임대차에 관해서는 「주택임대차보호법」이 우선적으로 적용되고, 그 밖의 임대차의 일반사항에 관해서는 「민법」의 규정이 적용됩니다.
주택의 임대차계약을 체결하는 경우 「주택임대차보호법」에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).
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주택의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용됩니다.
주택의 전대차
주택의 전대차란, 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약입니다.
계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다.
- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.
「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차주택을 전대한 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).
- 임차권의 전대 제한규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 전대차상의 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인 그 밖의 제3자와의 관계에 있어서 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라 결정됩니다(「민법」 제629조 및 제652조).
- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 불문하며, 명시 또는 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.
임대인의 동의가 있는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
- 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
- 임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차 계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계
- 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 「민법」은 임대인의 보호를 위해 전차인이 임대인에 대해 직접의무를 부담하도록 하고 있습니다(「민법」 제630조제1항).
· 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다(「민법」 제630조제1항 후단).
전차인의 보호
- 전대차는 임대차를 기초로 하는 것이므로, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.
· 그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조).
- 임대차 계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조).
- 전차인은 주택 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).
임대인의 동의를 얻은 임차주택의 전대와 대항력
임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우
- 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대한 경우에는 전차인이 그 주택을 인도받고 자신의 주민등록을 마친다면, 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속합니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).
임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우
- 임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다(대법원 1994. 6.18D. 선고 94다3155 판결).
임대인의 동의가 없는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계
- 전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.
- 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
- 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계
- 임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 주택을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.
- 따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차주택의 전대에 따른 전차인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.
· 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차주택을 전대함으로써 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.
주택의 임차인이 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않습니다(「민법」 제632조).
- 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자간의 특약으로 그 적용을 배제할 수는 있습니다.
<자료:法制處>
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