「대한민국헌법」
「대한민국헌법」은, “모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.”고 천명하여, 모든 국민으로 하여금 주거생활의
안정을 통해 인간다운 생활을 누릴 권리를 보장하고 있습니다(「대한민국헌법」 제34조제1항).
「민법」
「민법」은, 주거생활의 안정을 통한 인간다운 생활을 할 권리를 구체적으로 실현하기 위해 “전세권”과 “임대차”에 관한 규정을 두고 있습니다(「민법」 제303조제1항 및 제618조).
전세권
- “전세권”은, 관습상 주로 건물의 대차(貸借)제도로 이용되어 오던 “전세”가 이용권의 강화라는 요청에 따라 “물권”으로 성문화된 것입니다.
- 이러한 “전세권”은, 전세금을 지급하고 남의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권입니다. 전세권자는 전세권이 소멸하면 그 주택에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있는 등 강한 보호를 받고 있습니다(「민법」 제303조 이하).
- 따라서, 남의 집에 전세로 살려고 하는 경우에는 원래 임대차와는 달리 전세권을 설정해야 자기의 전 재산이라고 할 수 있는 전세금을 강하게 보호받을 수 있습니다.
· 그러나 주택의 소유자가 전세권 등기하는 것을 기피하여 “등기를 하지 아니한 전세”(미등기 전세)가 많이 이용되고 있는 것이 현실입니다.
※ “물권”이란, 특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리로서, 누구에게나 주장할 수 있는 절대권입니다. 물권은 점유권, 소유권과 제한물권으로서 용익물권인 지상권·지역권·전세권, 담보물권인 유치권·질권·저당권이 있습니다.
미등기 전세(채권적 전세)
- 이러한 “미등기 전세”는 전세권 등기가 되어 있지 않다는 점에서 “전세권”과 구별되므로, 법적으로는 '채권적 전세”라고 불립니다.
- 미등기 전세권자는 강제집행절차에서 일반 채권자와 동일한 취급을 받게 되어 전세금을 우선적으로 반환받지 못하는 경우가 발생하는 등, 미등기 전세에 대한 보호 문제가 대두되어 왔습니다.
임대차
- “임대차”는, 관습상 주로 영업용 건물의 임차 방법으로 이용되어 오던 “월세”를 “채권”으로 성문화한 것입니다.
- “임대차”는, 임대인이 주택을 사용·수익하게 하는 대신, 임차인이 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 채권계약입니다.
- 임대차의 경우에도 임차인은 임대인의 협력을 얻어 임차권의 등기를 할 수 있습니다. 그런데 사실상 임차권등기를 하기 어려우며, 임대인이 바뀌면 주택의 양수인에 대해 계약내용을 주장할 수 없는 등 임차권은 전세권에 비해 그 보호의 정도가 약하다고 할 수 있습니다(「민법」 제618조 이하).
※ “채권”이란, 채권자가 채무자에 대해 특정의 급부를 청구할 수 있는 권리로서, 채무자에게만 주장할 수 있는 상대적 권리입니다.
임대차와 미등기 전세의 구별
- “임대차”는 차임의 지급 방법에서 “미등기 전세”와 구별됩니다.
· 즉, “임대차”는 주택의 사용·수익의 대가로 차임을 지급하는 반면, “미등기 전세”는 전세금을 일시에 지급하고 그 전세금의 이자를 차임과 상계함으로써 별도의 차임을 지급하지 않고 전세계약의 종료 시에 전세금을 돌려받는 점에서 차이가 있습니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결).
「주택임대차보호법」
「민법」상 “전세권”이나 “임차권”은, 그 어느 경우에도 등기를 하지 않는 한, 전세권은 물권으로, 임차권은 물권과 같은 절대적 효력이 있는 채권으로 인정되지 않습니다.
- 따라서 주택의 임차인은 임차주택이 경매되는 경우 그 주택의 매수인에게 대항하지 못해 길거리로 쫓겨나거나 전세금을 돌려받지 못하는 등의 사회적인 문제가 대두되어 왔습니다.
이러한 사회적 문제를 해결하기 위해 주택의 임대차에 관해서는 「민법」에 대한 특례를 규정하는 「주택임대차보호법」을 제정하여 국민의 주거생활의 안정을 꾀하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제1조).
「주택임대차보호법」은 대항력의 강화, 임차권 존속의 보장, 소액임차인의 최우선변제권, 우선변제권 등의 특례를 두어 주택 임차인을 강하게 보호하고 있습니다.
또한, 「주택임대차보호법」은 판례가 “미등기 전세”를 “임대차”의 일종으로 보고 있던 것을 입법적으로 해결하여, 미등기 전세에 대해 동법을 준용하는 것으로 규정함으로써 미등기 전세권자의 법률상 지위를 강화시키고 있습니다(「주택임대차보호법」 제12조, 대법원 1955. 1. 27. 4287민상236 판결).
「주택임대차보호법」은, 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며, 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다.
「주택임대차보호법」의 성질
「주택임대차보호법」은, 「민법」상 전세권이나 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기
어려운 면을 보완하기 위해 제정된 「민법」의 특별법으로서, 그 내용은 임차인의 보호를 위한 규정이 대부분입니다
(「주택임대차보호법」 제1조).
「주택임대차보호법」은, 주택의 임대차에 관한 강행규정이므로, 당사자 간의 약정 중 「주택임대차보호법」의 규정에
위반되는 것은 효력이 없게 됩니다. 다만, 당사자 간의 약정 중 임차인에게 유리한 것은 효력이 있습니다
(「주택임대차보호법」 제10조).
「주택임대차보호법」의 주요 내용
「주택임대차보호법」이 주택의 임차인을 보호하고 있는 주된 내용으로 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등을 들 수 있습니다.
대항력의 부여
- 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생기도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조).
- 따라서, 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 임차주택의 양도, 경매 등으로 임대인의 지위가 변경되는 경우에도 임차권의 존속을 주장하여 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 거주할 수 있으며, 임차보증금을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.
임대차 존속기간의 보장
- 주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 는 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).
우선변제권의 인정
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우 「민사소송법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
소액임차인의 최우선변제권의 인정
- 임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조).
임차권등기명령 제도
- 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다.
- 따라서 임차인이 임차권등기를 마친 후 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권은 계속 유지됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3).
「주택임대차보호법」의 보호 대상
「주택임대차보호법」의 보호대상이 되는 임차인은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 자연인이고, 예외적으로 외국인과 재외동포도 보호되는 경우가 있습니다.
「주택임대차보호법」의 보호 대상이 되는 국민은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 자연인입니다
(「주택임대차보호법」 제1조).
- 「주택임대차보호법」은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 제정된 것이기 때문입니다
(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결).
외국인은 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 보호대상인 국민의 범위에 속하지 않습니다. 다만,
이 법의 입법목적 및 주택의 인도와 주민등록 등의 대항요건과 관련하여 예외가 인정되는 경우는 있습니다.
외국인이 주택을 임차하여 「출입국관리법」에 따른 체류지 변경신고를 하였다면, 「주택임대차보호법」의
보호 대상이 됩니다(서울민사지법 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결).
- 외국인이 90일 이상 장기 체류하는 경우에는 외국인등록을 할 수 있고, 체류지를 변경하는 경우에는 신 체류지에 전입신고를 할 수 있을 뿐만 아니라(「출입국관리법」 제31조 및 제36조), 외국인등록 및 체류지 변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈음하도록 하고 있으므로(「출입국관리법」 제88조의2제2항), 「출입국관리법」에 따른 신고를 마친 외국인은 주민등록의 공시방법을 갖출 수 있다고 보기 때문입니다.
재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다.
- 재외동포가 체류하는 경우에는 거소를 정하여 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 국내거소 신고를 하고, 국내거소를 이전하는 때에는 14일 이내에 그 사실을 신거소가 소재한 시·군·구의 장이나 신거소를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소출장소장에게 신고해야 합니다(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조제1항, 제2항).
- 국내거소신고증은 주민등록증에 갈음할 수 있습니다(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제9조).
※ 재외동포란, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 사람 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람 및 대한민국의 국적을 보유하였던 사람(대한민국정부 수립 전에 국외로 이주한 동포 포함)으로서 외국국적을 취득한 사람 또는 부모의 일방 또는 조부모의 일방이 대한민국의 국적을 보유하였던 사람으로서 외국국적을 취득한 사람을 재외동포라 합니다(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조, 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 시행령」 제3조).
법인
법인은 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못합니다.
- 법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결).
- 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조제2항 후단, 「주택임대차보호법 시행령」 제1조의2).
「주택임대차보호법」의 적용 범위
주택의 임대차
- 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 “주거용 건물”의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).
- “주거용 건물”에 해당되는지 여부는, 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실지 용도에 따라서 합목적적으로 판단하게 되는데(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결), 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다.
· 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)
· 주거용 건물의 일부로 ‘단독주택의 지하실이나 지하주차장’ 또는 ‘옥탑방’을 임대차하는 경우
· 임대차 계약하는 때에 주거용으로 오피스텔을 임대차하여 일상생활에 필요한 가재도구를 갖추고 그곳에서 거주하여 생활하는 경우(서울지방법원 1995. 11. 21. 선고 95가단112467 판결).
- 그러나, 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외됩니다.
· 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결)
· 방 2개가 딸린 다방에서 그 방을 주거용으로 사용하는 경우(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결)
· 점포의 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우(대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결)
- “주거용 건물”여부의 판단 시기는, 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.
· 따라서, 임대차 목적물이 공부상 비주거용 건물로 등재되어 있으나, 임대인과 임대차 계약을 체결하는 때에 건물을 주거용으로 개조 또는 증축하여 사용하기로 합의하여 개조 또는 증축하여 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다.
· 그러나, 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).
- 주거용 건물이면, 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 3.18D. 선고 86다카164 판결). 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.
미등기 전세
- 「주택임대차보호법」은, 주택에 대해 임대차의 형식을 빌리지 않은 “등기하지 아니한 전세계약”에도 적용됩니다
(「주택임대차보호법」 제12조).
「민법」에 따른 임대차 등기
- 「주택임대차보호법」은, 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우, 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의4).
「주택임대차보호법」의 적용 제외
일시 사용을 위한 임대차
- 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다
(「주택임대차보호법 제11조).
· 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)
<자료:法制處>
'생활에유익한法律 > 유익한 법률 및 정보' 카테고리의 다른 글
| 개인파산 면책신청 (0) | 2010.06.24 |
|---|---|
| 귀농준비를 위한 자료 (0) | 2010.06.21 |
| 주택임대차 계약시 필수사항 (0) | 2010.06.18 |
| 전세자금 지원에 대한 자료 (0) | 2010.06.18 |
| 전세권 및 임대차 전대차 (0) | 2010.06.18 |