대법원 98다25184 판결 -인수채무불이행에 기한 매매계약의 해제 가부

【法21】乙이 Y건물의 소유권보존등기를 미루고 있는 동안에 甲은 丁에게 X토지를 매도하고 그 소유권이전등기까지 마쳐주었다. 甲과 丁은 위 매매계약의 체결과정에서 乙의 반대에도 불구하고 X토지에 관한 甲의 임차보증금반환채무를 丁이 인수하는 한편으로 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 합의 하였다.

나. 丁이 X토지에 설정된 A은행의 근저당권 피담보채무도 함께 인수하면서 그 채무액도 매매대금에서 공제하기로 합의하였는데 그럼에도 丁이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않는 경우에 甲은 위 이자 미납을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오. (10점)

 -

대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결
[소유권이전등기말소등][공1998.12.1.(71),2771]

---

【판시사항】
[1] 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 위 인수채무의 불이행을 이유로 매도인이 계약해제권을 행사하기 위한 요건

[2] 매수인이 매매대금의 지급에 갈음하여 인수한 피담보채무의 이자를 지급하지 아니하였고 채무인수 자체에 관하여 매도인과 사이에 다툼이 있다는 사실만으로 매도인에게 계약해제권이 발생한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

 

【판결요지】
[1] 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이고, 다만, 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 인수채무가 가지는 본래의 내용에 따라 이행하면 족하고 그 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에 한하여 계약해제권이 발생한다고 할 것이므로, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 아니하였다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인 측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 그를 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.

 

[2] 매수인이 비록 매매대금의 일부 지급에 갈음하여 인수한 피담보채무인 대출금채무의 이자를 지급하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 채무인수 자체에 관하여 매도인과 사이에 다툼이 있었다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있다고 볼 만한 사정이 없고, 더욱이 위 매매목적 부동산에 관하여 매수인 명의의 소유권이전등기가 이미 경료된데다가 그 경제적 가치가 위 대출금채무를 담보하기에 충분한 이상 매도인으로서는 임의경매를 막기 위하여 부득이 위 대출금채무의 이자를 변제할 만한 실제적인 필요성이 있었다고도 보기 어려우므로, 그러한 사유만으로 매도인이 위 매매계약을 해제할 수는 없다.

 

【참조조문】

[1] 민법 제454조, 제544조
[2] 민법 제454조, 제544조

 

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결(공1993상, 963)
대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결(공1993하, 2141)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1998. 7. 24. 선고 98다13877 판결(공1998하, 2223)

【원심판결】 서울고법 1998. 4. 24. 선고 97나38185 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다(상고이유보충서는 모두 상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 것이므로 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다).

1. 원심판결의 요지

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 소외 망 한00는 경기 연천군 백학면 00리 1845 답 1,699㎡(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 소외 김00로부터 매수하여 그로 인한 소유권이전등기를 1996. 3. 27. 경료하면서 위 김00가 이 사건 부동산 및 그 소유의 다른 부동산인 경기 연천군 백학면 00리 1887, 같은 리 1888, 같은 리 1889 등을 공동담보로 제공하고 소외 전곡농업협동조합(이하 '전곡농협'이라고 한다)으로부터 차용한 금 18,000,000원의 대출금채무를 인수한 사실, 그로부터 10여 일 후인 1996. 4. 10. 위 한00는 피고에게 이 사건 부동산을 금 40,000,000원에 전매하였고, 그 당시 계약금 3,000,000원은 계약 당일 지급받고, 1차 중도금 10,000,000원은 같은 달 20., 잔금 9,000,000원은 같은 해 5. 25. 각각 지급받기로 하되, 제2차 중도금 18,000,000원의 지급에 갈음하여 전곡농협에 대한 위 김00의 대출금채무를 피고가 다시 인수하기로 약정하였으며, 그 후 피고로부터 실제로 지급받기로 한 위 매매대금 22,000,000원 중 금 5,000,000원을 제외하고는 전액을 지급받은 사실, 한편 위 한00는 1996. 5. 1. 피고로부터 파주시 교하면 산남리 283의 2 전 1,587㎡ 중 926㎡(이하 '파주시 부동산'이라고 한다)를 금 50,000,000원에 매수함에 있어서, 계약금 5,000,000원은 이 사건 부동산의 매매로 인하여 피고가 위 한00에게 부담하게 된 위 금 5,000,000원의 잔금채무와 상계하고, 중도금 26,000,000원에 대하여는 위 한00가 피고의 소외 교하농업협동조합(이하 '교하농협'이라고 한다)에 대한 금 20,000,000원의 대출금채무 및 소외 유00에 대한 금 6,000,000원의 채무를 인수함으로써 이에 갈음하기로 하며, 잔금 19,000,000원에 대하여는 원고가 금 1,000,000원을 실제로 지급함과 아울러 피고가 이 사건 부동산을 매수하면서 인수한 전곡농협에 대한 대출금 18,000,000원을 다시 원고가 인수함으로써 모두 지급한 것으로 처리하기로 합의한 사실, 그런데 위 한00가 파주시 부동산에 대한 소유권이전등기를 마치기 전인 1996. 5. 7. 피고에 대하여 금 25,000,000원의 채권을 가지고 있었던 소외 안00가 동 부동산을 가압류함과 아울러 피고의 교하농협에 대한 대출금채무 중 위 부동산이 담보한 부분이 피고의 사전 설명과는 달리 금 28,000,000원 상당인 사실이 밝혀지자, 위 한00는 1996. 5. 13. 피고와 사이에 이 사건 부동산과 파주시 부동산의 매매대금에 대한 지급 방법을 다시 협의한 결과, 위 1996. 5. 1.자 합의에서 고려되지 않았던 피고의 위 안00에 대한 금 25,000,000원의 채무와 교하농협에 대한 금 8,000,000원의 대출금채무 합계 금 33,000,000원 중 금 18,000,000원은 위 한00가 파주시 부동산의 매매잔금 18,000,000원의 지급조로 이를 인수하는 대신 파주시 부동산의 매매대금의 일부 지급에 갈음하여 원고가 다시 인수하였던 전곡농협에 대한 금 18,000,000원의 대출금채무를 또다시 피고가 인수하기로 하는 한편, 그 나머지 금 15,000,000원의 채무는 이와 별도로 원고가 대위변제하기로 약정하였고, 그에 따라 위 한00는 추가로 인수한 교하농협 및 위 안00에 대한 금 33,000,000원의 채무를 모두 대위변제한 사실, 그 후 피고는 이 사건 부동산에 관하여 1996. 8. 23. 서울지방법원 의정부지원 연천등기소 접수 제9089호로서 피고의 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 그러나 피고는 다시 인수한 전곡농협에 대한 금 18,000,000원의 대출금채무에 대하여 1996. 4.부터 1998. 3.까지의 이자를 지급하지 아니하여 위 한00 및 그 공동상속인인 원고들이 이를 전곡농협에 지급한 사실을 인정한 다음, 피고가 자신이 인수한 위 대출금채무의 이자를 한번도 지급하지 아니할 뿐 아니라 채무인수 자체도 부인하는 것은 결국 매수인인 피고가 이 사건 부동산에 대한 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 할 것이므로 매도인인 위 한00로서는 이 사유를 들어 이 사건 부동산에 관한 위 매매계약을 1996. 10. 17. 이 사건 소장부본의 송달로써 적법히 해제하였다고 판단하는 한편, 피고가 인수한 위 대출금채무는 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되기 전까지는 피고에게 그에 대한 이자지급의무가 발생하지 않기로 쌍방간에 합의가 성립하였다는 피고의 주장에 대하여는, 이를 인정할 증거가 없고 오히려 거시 증거에 의하여 1996. 5. 13. 위 대출금채무를 피고가 인수하되 이 사건 부동산의 이전등기는 피고의 사정상 피고가 원하는 시기에 경료하여 주기로 약정한 사실을 인정할 수 있다는 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

 

2. 상고이유 제1점에 대하여

기록에 의하면, 피고가 최종적으로 위 김00의 전곡농협에 대한 위 대출금채무를 위 한00로부터 다시 인수하기로 약정하였고 그에 대한 피고의 이자지급의무도 위 인수시부터 발생한다고 본 원심의 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

 

3. 상고이유 제2점에 대하여

매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이고, 다만, 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 인수채무가 가지는 본래의 내용에 따라 이행하면 족하고 그 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에 한하여 계약해제권이 발생한다고 할 것이므로, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 아니하였다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인 측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 그를 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1998. 7. 24. 선고 98다13877 판결 등 참조).

이 사건의 경우, 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 피고가 비록 매매대금의 일부 지급에 갈음하여 인수한 위 김00의 전곡농협에 대한 대출금채무의 이자를 지급하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 채무인수 자체에 관하여 매도인인 위 한00와 사이에 다툼이 있었다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 이 사건 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있다고 볼 만한 자료를 기록상 찾을 수 없고, 더욱이 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 이미 경료된데다가 그 경제적 가치가 위 대출금채무를 담보하기에 충분한 이상 위 한00로서는 임의경매를 막기 위하여 부득이 위 대출금채무의 이자를 변제할 만한 실제적인 필요성이 있었다고도 보기 어려우므로, 그러한 사유만으로 매도인인 위 한00가 이 사건 부동산에 관한 위 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이다.

그러함에도 원심이, 피고가 위 대출금채무의 이자를 지급하지 아니하였고 위 대출금채무의 인수 자체에 관하여 다툼이 있었다는 점만으로 매수인인 피고가 이 사건 부동산에 대한 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단에는 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 그 인수채무의 불이행으로 인한 계약해제권의 발생요건에 관한 법리를 오인한 나머지 그에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   이임수(재판장) 박준서(주심) 이돈희 서성