주택임대차표준계약서

제 목 : 확 바뀐 「주택임대차표준계약서」
- 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침, 주택임대차표준
계약서에서 답을 찾다. -

 

❍ “임차권 등기명령 제도를 몰랐던 저처럼 어리석은 세입자가 생기지 않기를
바라는 마음으로 제안합니다. 계약기간이 끝나면 임차권등기명령을 받으라는
안내서를 동사무소에라도 꼭 비치해주세요.(‘13. 5.김해시 00씨, 국민 신문고 민원)”
라는 등의 주택임대차를 둘러싼 수많은 민원과 제안이 서울시전월세 보증금
지원센터, 국민신문고 등에 접수되고 있습니다.

❍ 이에 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 주택임대차계약서
자체로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게
해야 하는지 알 수 있는「주택임대차표준계약서」와 이를 알기 쉽게 만화로
구성한「알고 보면 더 든든한 주택임대차표준계약서」를 만들어 배포하게
되었습니다.

❍ 이번에 배포하는「주택임대차표준계약서」는 ① 계약체결 전에 반드시 확인
해야 할 “당사자확인, 권리 순위확인, 중개대상물확인‧설명” 등「중요 확인
사항」과 ② “계약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등”
「계약의 내용(총3장 제12조)」으로 구성되어 있으며,
-「만화」는 주택임대차와 관련하여 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 꼭 알고
있어야 할 6가지 사항을 국민들이 알기 쉽게 설명하였습니다.

❍ 새롭게 만든「주택임대차표준계약서」는 주택임대차와 관련한 불필요한
분쟁을 사전에 예방하고, 임차인 보호에도 크게 기여할 것으로 기대합니다.

 

 

 

 

1 추진 배경
❍ 우리나라의 전‧월세 가구수는 전체가구수의 45%(‘12년 기준, 국토교통부제공)에
이르고 있어 주택임대차와 관련한 법률문제는 많은 국민들의 일상생활에
큰 영향을 미치고 있을 뿐만 아니라 그로 인한 분쟁 또한 많이 발생하고 있습니다.

❍ 그러나, 국민들이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인보호규정에 대해
잘 모른 채 계약을 체결하고 있고, 현재 통용되고 있는 주택임대차계약서는
보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 정하고 있어 법의
보호를 받기 위해 필요한 최소한의 정보제공과 분쟁방지 기능을 하지 못하고
있는 실정입니다.

 

❍ 이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차계약 시 임차인 등이 꼭 알아야 사항과
주택임대차보호법상 각종 임차인 보호규정을 담은「주택임대차표준계약서」를
제정하고, 이를 알기 쉽게 설명한 만화 제작을 추진하게 된 것입니다.

 

2 「주택임대차표준계약서」의 특징

첫째 혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였습니다.

❍ 현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금
현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는
경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.
※ 경매‧공매절차에서 보증금 반환채권은 국세징수법 제35조 제1항에 의해 국세보다
후순위로 배당됨{권익위 “집주인 체납세금으로 임차인 보증금 날리는 일 없어야
(뉴스1 ’12. 6.)”, “집주인 미납세금에 전세계약자 피해 늘어(아시아뉴스 통신’13. 4.)”}
※ 다가구주택은 집주인이 여러 가구와 임대차계약을 체결할 수 있어 선순위 확정일자가 있는
보증금의 총액을 알아야 주택가액과 대비하여 우선변제를 받을 수 있는지 판단 가능

❍ 「주택임대차표준계약서」는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결
전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가
있는지 확인할 수 있도록 하였습니다.

 

둘째 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있도록 하였습니다.
❍ 입주 전‧후의 수리비 부담의 주체와 시기 등을 정하지 않아 수리비 부담을
둘러싼 상담과 민원이 끊이지 않고 있습니다.
❍ 당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전‧후의 수리비 부담에
관하여 약정할 수 있도록 하였습니다.

 

셋째 임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 하였습니다.
❍ 보증금을 안정적으로 반환받기 위한 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금

증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인
들에게 알려 자신의 권리를 스스로 지킬 수 있도록 하였습니다.

※ 임차권등기명령- 기간만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 이사할 경우
우선변제권을 유지하기 위한 제도로 임차인 단독으로 법원에 등기신청을 할 수 있음

 

❍ 현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해
우선변제권이 주민등록을 마친 ‘다음날‘부터 발생되도록 규정하여 주민등록과
같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있습니다.
- 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜
이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있도록 하였습니다.

 

넷째 사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않도록 하였습니다.

❍ 묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운
임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 임대차 기간 중 관리비에
포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도
만들어 임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였습니다.

 

다섯째 임대인에게도 도움이 되도록 하였습니다.

❍ 임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동
연장된다’는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록
하고, 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가
있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였습니다.

 

3 향후 계획

❍ 법무부는 각 지자체(읍‧면‧동사무소 포함) 등에「주택임대차표준계약서」와 만화
책자를 배포하고, 지자체의 공인중개사 직무교육을 이용하여 표준계약서의 제정
취지 등을 설명하는 등 계약서가 널리 활용될 수 있도록 적극 홍보하겠습니다.
❍ 또한, 법무부‧안전행정부‧지자체 등의 홈페이지에「주택임대차표준계약서」를
게재하여 국민들이 표준계약서 사용에 불편함이 없도록 하겠습니다

 

 

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출처: 법무부

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