공동주택 관리법령 주요내용 및 FAQ
2013. 7. 23
국 토 교 통 부
1 공동주택의 종류, 입주자등의 정의 등
◈ (입주자등, 법 제2조 및 영 제2조)
ㅇ (공동주택) 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 * 라목의 다가구 주택은 아님)
ㅇ (복리시설) 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)
ㅇ (입주자) 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속
ㅇ (사용자) 주택을 임차하여 사용하는 자
☞ 입주자 + 사용자 = 입주자등(영 제50조제1항)
ㅇ (관리주체) 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자
2 관리주체 등
◈ (관리주체 등, 법 제43조 및 영 제48조)
ㅇ 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리 → 과반수 입주시 입주자에게 관리 요구 →
입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁)을 사업주체에게 통지하고 시장․군수․구청장에게 신고
* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상, 150세대이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물
3 입주자대표회의 구성 등
◈ (입주자대표회의 구성, 영 제50조)
ㅇ 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능
ㅇ 한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성
ㅇ 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 선출
- (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
- (입후보자가 1명) 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출
ㅇ 동별 대표자의 결격 사유
- 미성년자, 금치산자 및 한정치산자
- 파산자로서 복권되지 아니한 사람
- 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람
- 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
- 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람
- 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함)
- 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
- 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
- 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람
- 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
ㅇ 임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)
- 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출
․ (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
․ (입후보자가 1명) 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출
ㅇ 동별 대표자, 입주자대표회의 회장․감사의 해임절차
- 동별 대표자 : 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
- 직선제로 선출된 입주자대표회의의 회장과 감사 : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
- 간선제로 선출된 입주자대표회의의 임원 : 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임
ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 차례만 중임 가능
Q 3-1 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?
□ 한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가
Q 3-2 동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?
□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)
ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)
* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 투표와 21세대의 과반수인 11세대가 찬성하면 → (입후보자 1명시) 동별 대표자 선출 가능
☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)
Q 3-3 동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?
□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호, ‘12.3.13 개정)
ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함(법제처의 유권해석(‘11.5)을 반영)
Q 3-4 동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?
□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고
ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작하여야 할 것임)
Q 3-5 동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?
□ 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)
ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당
* 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회하거나(“범죄경력조회”) 등록기준지(종전 본적지) 시․구․읍․면에 조회(“금치산자, 한정치산자, 파산자 열람”→공문으로 회신받을 수 있음) 하는 것도 가능
Q 3-6 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위?
□ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호)
ㅇ 이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우, 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공․사업자의 소속 임원
ㅇ 위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원 * 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원은 해당없음), 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(당해 공동주택에 용역 제공자(사업자)에 한함 * 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역 제공자(사업자)는 해당없음)의 소속 임원
Q 3-7 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속의 동별 대표자 가능여부?
* 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조제4항제8호)
□ 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음
Q 3-8 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?
□ 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임
Q 3-9 자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지?
□ 자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당여부를 판단하여야 할 것임
Q 3-10 동별 대표자 자격상실의 경우 사퇴나 해임으로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가한지?
□ 자격상실은 사퇴나 해임에 해당하지 않으므로, 사퇴나 해임의 경우 적용되는 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음
Q 3-11 동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?
□ 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가. 다만, 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)
☞ 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가
Q 3-12 동별 대표자 해임사유에 회의 3회 이상 연속 불참을 규정할 수 있는지?
□ 동별 대표자의 해임사유는 단지 자체적으로 판단하여 관리규약에 정하여 운용가능(‘13.1.9 영 개정)
Q 3-13 관리규약에 부녀회등 자생단체의 임원의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지?
□ 동별 대표자 결격사유에 자생단체의 임원은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 자생단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직
Q 3-14 주택법 시행령 개정(‘10. 7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지 등?
□ 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음
ㅇ 종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도(예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님
□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용
* 종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료된 경우라도 주택법 시행령 개정(‘10.07.06)이후 동별 대표자에 입후보 할 수 있음(중임까지 가능)(법제처에서도 동일 취지로 유권해석(‘11.04))
Q 3-15 주택법 시행령 개정(‘10. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?
□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨
Q 3-16 같은 단지 내 가동에서 나 동으로 이사시 동별 대표자의 자격요건중 “6개월 거주”의 적용방법은?
□ 가동에서 나동으로 이사하여 나동의 동별 대표자로 나온 경우 가동과 나동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동별 대표자가 가능함(법제처 유권해석(‘12.01)도 동일 취지)
Q 3-17 공동주택의 소유자가 본인은 직접 거주 하지 않고 아들이 거주할 경우 아들이 동별 대표자 피선거권이 있는지
□ 소유자 본인이 해당 공동주택에 거주하지 않더라도 아들이 대리권을 위임받게 되면 입주자에 해당하므로 피선거권이 있음
Q 3-18 동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?
□ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는, 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨(대법원 판례 2007.6.15 선고 2007다6307 참조)
ㅇ 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출하여 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모하여야 할 것임
* 기존 동별 대표자가 부당하게 사실상의 임기연장을 노리고 새로운 동별 대표자 선출을 방해하는 등의 사유가 있을 경우에는 상기 “ 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정”으로 볼 수 있을 것임.
Q 3-19 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?
□ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)
ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성시 선출)
☞ 반드시 입주자대표회의 구성원의 2/3이상이 선출되어야 임원을 선출할 수 있는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.10)도 동일 취지). 다만, 2/3이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성이 있으면 임원선출 가능(영 제50조제5항)
Q 3-20 500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?
□ 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항)
ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임
Q 3-21 입주자대표회의 임원(회장, 감사등)의 “직위해제”가 가능 여부 및 절차?
□ 입주자대표회의 임원의 직위해제에 관하여 별도의 규정은 없으나
ㅇ 동별 대표자의 해임사유는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호)
- 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당
Q 3-22 입주자대표회의가 자진해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 할 것인지? 새로 2년으로 하는지?
□ 입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등) 관리규약 및 선출공고에 따름
Q 3-23 공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지?
□ 분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우에는, 소유권 이전등기 전이라도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있음(법제처 유권해석, ‘13.1)
Q 3-24 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지?
□ 동별 대표자의 선출절차 등은 관리규약에 정하여 운용이 가능하므로(영 제57조제1항제3호), 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것임
Q 3-25 감사(監査)의 감사 범위가 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지?
□ ｢주택법 시행규칙｣ 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘11.12)
Q 3-26 ‘10.7.6. 이전에 동별 대표자를 사퇴한 사람이, ’10.7.6(주택법 시행령 개정) 이후 동별 대표자로 출마할 경우 사퇴한 날로부터 4년이 지나지 않았다면 동별 대표자 결격사유에 해당하는지?
□ 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으므로(주택법 시행령 제50조제4항제9호), ‘10.7.6 이전에 동별 대표자를 사퇴하였으나 사퇴한 지 4년이 경과되지 않았다면, 동별 대표자가 될 수 없음(법제처 유권해석, ‘12.04)
Q 3-27 소유자가 배우자에게 대리 시, 소유자의 결격사유 해당 시 동별 대표자 자격 상실 여부 등?
1. 관련규정 : 주택법 시행령 제50조제4항
2. 대리시 등 동별 대표자 결격사유 적용 도해(법제처 법령해석, ‘12.05)
가. 소유자→(대리)→배우자 <동별 대표자>
(예) 소유자가 금고이상의 실형 등 경우 → 배우자도 결격사유 해당 <동별 대표자인 배우자는 자격 상실>
☞ (법제처 설명) 소유자가 결격사유에 해당하여 동별 대표자 될 수 없음에도 대리하는 배우자가 동별 대표자로 선출은 부당
나. 소유자→(대리)→배우자 <동별 대표자>
(예) 동별 대표자인 배우자의 금고이상의 실형 등 경우 → 소유자는 결격사유 해당 안 됨
☞ (법제처 설명) 소유자가 실형 등 시점에서 대리관계 청산 가능
다. 소유자 <동별 대표자>→(대리×)→배우자
(예) 배우자 금고이상의 실형 등 경우 → 동별 대표자인 소유자는 자격상실 되지 않음
☞ (법제처 설명) 부부라도 별개의 주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적
<법제처 법령해석>
질의제목 : 국토해양부 - 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자에 입후보 할 수 없는지 여부 등(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
관련문서 : 국토해양부 주택건설공급과 - 104(2012. 1. 9) 및 1298(2012. 3. 15)
1. 질의요지
가. 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자에 입후보할 수 없는지와 배우자나 직계존비속이 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실하는지?
나. 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 경우, 주택의 소유자도 동별 대표자 결격사유에 해당하여 동별 대표자에 입후보할 수 없는지?
다. 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하는지와 동별 대표자가 아닌 주택소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 없는지?
2. 회답
가. 질의 가에 대하여
주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자에 입후보할 수 없고, 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실한다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여
주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당한다고 하더라도 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.
다. 질의 다에 대하여
주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되더라도, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하지 않고, 동별 대표자가 아닌 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.
3. 이유
가. 질의 가에 대하여
「주택법」 제2조제12호다목에서는 같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 정의하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 일정한 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제7항제2호에서는 “제3항에 따른 입주자대표회의의 구성․운영 및 의결사항”을 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 이에 근거하여 같은 법 시행령 제50조제4항제3호는 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다.
그런데 「주택법」 제2조제12호는 ‘입주자’의 정의를 획일적으로 규정하고 있지 않고, 가목의 경우에는 ‘주택을 공급받는 자’, 나목의 경우에는 ‘주택의 소유자’를 입주자로 보고, 또 이 사안에서 문제되는 다목의 경우에는 ‘주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’을 입주자로 정의하고 있는바, 다목에서 입주자의 하나로 주택소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 규정하고 있는 것은 공동주택의 관리․감독 등과 관련된 권리․의무를 주택의 소유자가 직접 행사 또는 이행할 필요가 없거나, 해당 주택에 거주하지 않는 등의 이유로 소유자가 직접 행사 또는 이행할 수 없는 경우 주택의 소유자와 일정한 신분관계가 있는 자 중에서 특히 주택의 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 보아 권리를 행사하거나 의무를 이행하도록 하려는 것이므로, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 입주자로서 동별 대표자가 될 수 있는지는 주택의 소유자를 떠나서 별개로 판단될 수는 없다고 할 것이고, 이와 같이 보는 경우 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보할 수 있는 자격은 주택의 소유자에게서 유래한 것이므로 주택의 소유자에게 결격사유가 있어 동별 대표자에 입후보할 수 없는 경우에는 당연히 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별 대표자가 될 수 없다고 보아야 할 것입니다.
만일 위와는 달리 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속의 결격사유 해당 여부를 주택의 소유자와 독립적으로 판단하여야 하는 것으로 해석한다면, 주택의 소유자는 결격사유에 해당하여 동별 대표자로 선출될 수 없음에도, 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자로 선출될 수 있다고 보아야 하는 결론에 이른다고 할 것인데, 이렇게 되면 결격사유를 규정하여 공동주택 관련 각종 비리 등을 예방하고자 하는 입법취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
따라서, 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속은 동별 대표자에 입후보할 수 없고, 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 이미 동별 대표자인 경우에는 동별 대표자 자격을 상실한다고 보아야 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여
「주택법」 제2조제12호다목에서는 “주택의 소유자”와는 별도로 “주택의 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 입주자로 포함하고 있는데, 이는 원칙적으로 주택의 소유자가 입주자로서 그 지위를 행사하지만 소유자의 미거주 등의 사유로 주택의 소유자가 입주자의 지위를 행사할 수 없는 경우에는 그 소유자를 대신하여 그 소유자의 배우자나 직계존비속으로 하여금 입주자로서의 지위를 행사할 수 있도록 하려는 것이므로 주택의 소유자는 언제든지 직접 입주자로서의 지위를 행사할 수 있고, 또한 주택의 소유자로서는 주택소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 금고 이상의 실형을 선고 받아 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 시점을 기준으로 대리관계를 청산하고 직접 입주자의 지위를 행사할 수도 있다 할 것이므로, 주택의 소유자가 금고 이상의 실형을 선고 받아 동별 대표자 결격사유에 해당하게 된 경우와 달리 그 주택소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받았다고 해서 이것이 곧바로 주택의 소유자에게 동별 대표자가 될 수 있는 자격이 박탈되는 결격사유가 된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 주택의 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 된 이후에 금고 이상의 실형을 선고 받아 「주택법 시행령」 제50조제4항제3호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당한다고 하더라도 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.
다. 질의 다에 대하여
「주택법 시행령」 제50조제4항제8호에서는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 것은 주택의 소유자를 대리하는 지위, 즉 입주자의 지위에 있으면서 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 것이 아니고, 또한 관계법령에서는 동별 대표자에 입후보하려는 자가 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우만을 결격사유로 규정하고 있을 뿐, 동별 대표자에 입후보하려는 자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 된 경우까지 입후보를 제한하는 사유로 규정하고 있지는 않습니다.
아울러, 주택의 소유자와 그 소유자의 배우자나 직계존비속은 동거가족에 불과하여 각각은 별개의 경제주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적으로 나타나는 것이 원칙이므로, 이 사안의 경우 주택의 소유자가 결격사유에 해당하는지 여부는 동별 대표자에 입후보하려는 자인 주택의 소유자가 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되었는지 여부에 따라 판단해야 할 것이지, 주택의 소유자를 대리하지도 않는 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되었는지 여부로 판단할 것은 아니라 할 것입니다.
따라서, 주택의 소유자를 대리하지 않는 그 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되더라도, 동별 대표자인 주택의 소유자는 동별 대표자 자격을 상실하지 않고, 동별 대표자가 아닌 주택의 소유자는 동별 대표자에 입후보할 수 있다고 할 것입니다.
Q 3-28 동별 대표자 결격사유 중 관리비등을 3개월 이상 연속 체납한 사람(주택법 시행령 제50조제4항제10호)은, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람도 포함하는지?
□ 관리비등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지 과거에 “체납한 적”이 있는 사람까지 포함하는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘12.07)
4 선거관리위원회 운영 등
◈ (동별 대표자 등의 선거관리, 영 제50조의2)
ㅇ 입주자등은 자체적으로 선거관리위원회를 구성, 선거관리위원회는 위원장 포함 5(3*)~9명(위원장 호선)
* 500세대 미만인 단지의 위원수 하한은 3명
ㅇ 선거관리위원회 결격사유
- 동별 대표자
- 동별 대표자 및 선거관리위원회 임기 중에 사퇴한 사람(사퇴할 당시 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기가 끝나지 않은 기간에 한정)
ㅇ 500세대 이상의 공동주택은 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원 위촉 가능
ㅇ (의사결정) 구성원 과반수의 찬성으로 의결, 선출에 관하여 주택법시행령 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있음
ㅇ 선거관리위원회의 구성․운영․업무(동별 대표자의 결격사유 확인을 포함), 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 규정
Q 4-1 선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지?
□ 선거관리위원회의 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항), 관리규약에서 정한 내용에 따름
Q 4-2 선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지?
□ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조제1항제1호의2)
ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능
* 선거관리위원회의 구성․운영․업무․경비, 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2제6항, 제57조제1항제3호의2)
Q 4-3 다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될 수 있는지
□ “입주자등은 .... 선출하기 위하여 자체적으로 선관위를 구성”한다(영 제50조의2)하였으므로 그 단지의 입주자등에 한해 선관위원이 될 수 있음
5 입주자대표회의의 의결사항 등
◈ (입주자대표회의 의결사항, 영 제51조)
ㅇ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결
ㅇ 입주자대표회의 의결사항
- 관리규약 개정안의 제안
- 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지
- 공동주택 관리방법의 제안
- 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)
- 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정
- 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인
- 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인
- 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
- 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
- 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량
- 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안
- 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
- 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
- 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
- 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
- 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
ㅇ 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집. 다만, 입주자대표회의 구성원 1/3이상이 청구하거나 입주자등의 1/10이상이 요청하는 때에는 14일 이내에 반드시 소집하여야 함(회장이 미소집시는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 직무 대행)
ㅇ 입주자대표회의는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관케 함, 관리주체는 열람이나 복사(청구자 부담) 청구시 응하여야 함
ㅇ 입주자대표회의는 주택관리업자의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당간섭은 안됨
◈ (관리방법의 결정 등, 영 제52조)
ㅇ 공동주택의 관리방법(자치관리 또는 위탁관리)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 1/10이상이 제안 → 입주자등의 과반수의 찬성으로 결정
ㅇ 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분관리 가능
- 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의 필요, 1,500세대 이하로만 가능하며, 20미터 이상 일반도로 등*으로 구분되지 않는 경우에 한함(규칙 제23조제2항)
* 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭 20미터 이상 일반도로, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로, 주간선도로․보조간선도로․집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로, 일반국도․특별시도․광역시도 또는 지방도 등
ㅇ 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리키로 한 경우에는(변경 포함) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)”에 따라 선정하여야 함
- 계약기간이 만료된 주택관리업자를 재선정하는 경우에는 입주자대표회의 2/3이상의 찬성으로 결정(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)
◈ (관리주체의 업무 등, 영 제55조)
ㅇ 관리주체의 업무
- 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리
- 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거
- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
- 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리
- 관리규약으로 정한 사항의 집행
- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
- 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항
ㅇ 관리주체는 관리비등과 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 관리로 인해 발생 수입)의 징수․사용․보관․예치 등에 관한 장부 작성 후 증빙자료와 함께 5년간 보관 의무
◈ (관리비등이 사업계획 및 예산안 수립 등, 영 제55조의2)
ㅇ 관리주체는 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함, 사업실적서 및 결산서를 회계년도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함
◈ (관리비등의 회계감사, 영 제55조의3)
ㅇ 관리주체는 입주자등의 1/10이상이 연서로 요구시 또는 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우에는 회계감사를 받아야 함, 감사인은 보고서를 입주자대표회의와 관리주체에게 제출
◈ (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정, 영 제55조의4)
ㅇ 관리주체가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 하는 업무
- 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사
- 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사
- 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사
Q 5-1 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법 위반인지?
□ ｢주택법｣ 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한 ｢주택법｣에 위반되는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘11.11)
6 관리규약 등
◈ (관리규약의 준칙, 영 제57조)
ㅇ 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 정하여야 하는 사항
ㅇ 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정(사업주체가 제안한 내용은 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 개별 통지 필요)
- 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 입주자등의 1/10이상의 제안 → 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정, 개정 시 개정목적과 종전 관리규약 및 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 입주민 개별 통지
《 의결정족수 정리 》
ㅇ (동별 대표자) 입후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항)
ㅇ (회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원* 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제5항,제6항)
* 구성원 : 2/3이상 선출시에는 그 선출된 인원
ㅇ (관리방법의 결정) 입주자대표회의 <의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조제1항)
ㅇ (주택관리업자 재선정) 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)
ㅇ (관리규약의 개정) <입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조제3항)
Q 6-1 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?
□ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)
ㅇ 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당
Q 6-2 관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지?
□ 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 타당하지 않은 것으로 사료되며, 따라서 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 내용으로 단전, 단수를 관리규약에 규정할 수는 없는 것으로 사료
Q 6-3 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?
□ 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함
Q 6-4 관리규약 개정 시 홈페이지 공고 의무가 있는 바, 홈페이지가 없는 단지의 경우 홈페이지를 “만들고” 공고하여야 하는지
□ 공동주택의 관리규약을 개정할 경우에는 개정안에 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고, 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 하는 바(영 제57조제2항 및 제3항)
- 홈페이지에 공고하는 것은 기존 홈페이지가 있는 경우에 한정하는 것이고, 없는 홈페이지를 만들어야 하는 것은 아님
7 관리비, 잡수입 등
◈ (관리비등, 영 제58조)
ㅇ 관리비의 비목별 세부내역
- 일반관리비
- 청소비
- 경비비
- 소독비
- 승강기유지비
- 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다)
- 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)
- 급탕비
- 수선유지비(냉ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)
- 위탁관리수수료
ㅇ 관리비와 구분 징수가 필요한 비용
- 장기수선충당금
- 안전진단 실시비용
ㅇ 사용료
- 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)
- 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
- 가스사용료
- 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
- 정화조오물수수료
- 생활폐기물수수료
- 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
- 입주자대표회의의 운영비
- 선거관리위원회의 운영경비
ㅇ 인양기 등 공용시설물의 사용료는 사용자에게 따로 부과 가능
ㅇ 관리비등(사용량, 장기수선충당금의 적립요율 및 사용금액 포함)과 잡수입은 다음 달 말일까지 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함
Q 7-1 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?
□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)
ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함
Q 7-2 소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?
□ 소송비용 등은 공동주택 입주자등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2)
ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조제1항제8호의2)
- 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조제1항제22호) 지출이 가능할 것임
☞ 관리비등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조제4항제10호)
Q 7-3 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?
□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)
ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고
- 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당
8 장기수선계획, 장기수선충당금 등
◈ (장기수선계획, 법 제47조 및 영 제63조, 규칙 제26조)
ㅇ (수립대상) 300세대 이상의 공동주택, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택
ㅇ 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 관리주체에게 인계
ㅇ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
- 장기수선계획은 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년 전에도 조정 가능
◈ (장기수선충당금, 법 제51조 및 영 제66조)
ㅇ 관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립
ㅇ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따름
- 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사․분쟁조정등의 비용(청구비용 포함), 하자진단 및 감정에 드는 비용(청구비용 포함)에 사용 가능
ㅇ 장기수선충당금의 요율은 관리규약에서 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함
ㅇ 장기수선충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립
ㅇ 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담
ㅇ 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있고, 관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야 함
Q 8-1 관리여건상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?
□ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항)
ㅇ 따라서 CCTV 신규 설치등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능
Q 8-2 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?
□ 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설․공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조제1항)
ㅇ 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)
ㅇ 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함
* 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상주택(주택법 시행령 제48조)
- 300세대 이상의 공동주택
- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
- 150세대 이상으로서 중앙집중식(지역난방) 난방방식의 공동주택
- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물
Q 8-3 장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?
□ 공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구 할 수 있으며(영 제66조제5항)
ㅇ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조제6항)
Q 8-4 장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?
□ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며
* 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조제1항)
ㅇ 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분에는 사용 불가
* 예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가
Q 8-5 장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이?
□ 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며
ㅇ 관리비중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)
9 관리사무소장
◈ (관리사무소장, 법 제55조 및 영 제72조)
ㅇ 주택관리업자․입주자대표회의(자치관리)․임대사업자는
- 500세대 미만의 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를
- 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를 의무적으로 배치 필요
Q 9-1 관리사무소장에게 시간외 근무수당을 지불할 수 있는지?
□ 관리사무소장의 시간외 근무수당은 근로기준법 등 관계법령과 당해 공동주택의 근로계약 등에 따름
출처: 국 토 교 통 부
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