상가건물 임대차 개관

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● 상가건물 임대차 개관

□ 상가건물 임대차 개요

 

임대차의 유형

다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 경우 적용될 수 있는 법적 관계는 대표적으로 3가지가 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차, 「민법」에 따른 임대차, 「민법」에 따른 전세권 설정이 그것입니다.

 

다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 유형 

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차

- 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).

 

「민법」에 따른 임대차

- 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립합니다(「민법」 제618조).

- 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 「민법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).

 

「민법」에 따른 전세권 설정

- 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며, 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권입니다(「민법」 제303조제1항).

- 전세권은 전세권설정계약을 체결하고 전세권등기를 함으로써 취득합니다. 전세권설정계약만 체결하고 전세권등기를 하지 않은 경우를 미등기 전세, 이른바 채권적 전세권이라고 합니다.

 

□ 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.
「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.

 

「 상가건물 임대차보호법」의 성격 

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

- 따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

「상가건물 임대차보호법」은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정입니다.

- 「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 

 

「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).

- 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

- 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).

 

지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차

- 그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

- 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

· 서울특별시 : 3억원 이하

· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).

· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하

· 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하

- 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).

· 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

 

상가건물에 대한 미등기 전세

- 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).

 

<「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?> 

  

Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 3억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).  

「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물인 경우, 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항)

 

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 

 

기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우

- 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

· 예를 들어 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).

 

일시사용을 위한 상가건물 임대차

- 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).

 

 

「상가건물 임대차보호법」의 주요내용

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다.
일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 

대항력의 부여 

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 및 제3조제3항).

- 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

 

 

임대차 존속기간의 보장 

 

즉, 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

 

또한, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).

 

 

보증금의 증감청구권 및 증액 제한 

 

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

 

우선변제권의 인정 

 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

 

소액임차인의 최우선변제권 인정 

 

소액 임차인은, 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단). 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

- 서울특별시 : 5천만원 이하

- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하

- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하

- 그 밖의 지역 : 2천 500만원 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제2조제2항·제3항).

 

 

임차권등기명령제도 

 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 「상가건물 임대차보호법」제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항).

 

 

 「민법」에 따른 임대차와의 비교

상가건물의 임차 방법으로 「민법」에 따른 임대차계약이 있습니다.
이 경우 임차인은 「민법」에 따라 일정한 보호를 받을 수 있으나, 임차권 등기를 마치지 않으면 대항력을 행사할 수 없습니다.

 

「민법」의 적용 대상 

 

상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차 

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차의 주요 차이는 다음과 같습니다.

 

- 대항력의 취득

· 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

· 「민법」의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조).

- 임대차의 존속기간

· 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

· 「민법」의 경우 : 최장존속기간을 20년으로 정하고 있으나, 최단존속기간에 대해서는 규정이 없습니다(「민법」 제651조제1항).

- 차임의 증감청구

· 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

· 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

- 묵시의 갱신

· 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

· 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 그 건물의 사용·수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

- 묵시의 갱신 이후 해지통고

· 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내에도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

· 「민법」의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제639조제1항 단서).

 

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출처: 법제처