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상가건물 임대차계약

산물소리 2013. 4. 17. 08:58

● 상가건물 임대차계약

 

□ 계약 전 확인 사항

 

상가건물의 용도 등 확인
건축물대장 등을 발급받아 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해 사전에 확인해야 합니다.

 

건축물대장에서 확인해야 할 사항

 

건축물대장의 개념
- 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항).
- 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).

 

건축물대장의 열람 또는 발급
- 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하거나, 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 신청하여 열람·발급받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항, 제7항 및 제8항).
· 건축물현황도는 건축물소유자에 한해 본인임을 확인한 경우에만 인터넷을 통해 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제7항).

 

건축물대장에서 확인할 사항
- 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.
- 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.
- 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

 

토지대장에서 확인해야 할 사항 

 

토지대장의 개념
- 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항 및 별지 제63호서식).

 

토지대장의 열람 또는 발급
- 토지대장은, 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 신청하여 열람 또는 발급 받을 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).

 

토지대장에서 확인할 사항
- 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항 

 

토지이용계획 확인서의 개념
- 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 별지 제2호서식).
토지이용계획 확인서의 발급
- 토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
- 토지이용계획 확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.
토지이용계획 확인서에서 확인할 사항
- 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부 등을 확인해야 합니다.

 

※ 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 건축물대장, 토지대장을 열람하거나 발급받을 수 있고, 토지이용계획 확인서를 확인할 수 있습니다.

 

등기부의 확인
부동산등기는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 등기부에 기재하거나 기재한 것으로 부동산에 관한 물권의 공시방법입니다.
임차인은 임대차계약 전에 등기부 또는 등기사항증명서를 열람ㆍ확인해 권리관계가 복잡한 상가건물은 피해야 합니다.

 

 

부동산등기부 확인 

 

부동산등기부의 개념
- 부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다(법제처, 「법률용어사전」 참조).
· 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.
· 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제3조).
등기부 및 등기사항증명서
- 등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).
- 등기사항증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

 

등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급 

 

등기부의 열람
- 다음의 방법을 통하여 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제31조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 (대법원등기예규 제1424호, 2011. 10. 12. 발령, 2011. 10. 13. 시행)] 제2조 및 제4조).
등기부의 열람

열람방법

열람가능시간

수수료

등기소 방문(관할 제한 없음)

업무시간 내

등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1200원

인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)

365일 24시간

등기기록마다 700원

등기사항증명서의 발급
- 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항, 「부동산등기규칙」 제27조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 및 제4조).
등기사항증명서의 발급

열람방법

열람가능시간

수수료

등기소 방문(관할 제한 없음)

업무시간 내

1통에 1200원

무인발급기의 이용

 지방자치단체별 서비스 시간 다름

등기기록마다 1000원

인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)

365일 24시간

1통에 1000원

 

등기부의 구성 및 확인사항 

 

등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).

 

표제부
- 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
- 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

 

※ 표제부에서 확인해야 할 사항
· 표제부의 지번이 임차하려는 상가건물의 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.
· 또한, 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등을 파악해야 합니다.

 

갑구와 을구
- 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).
- 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기 등의 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다.
- 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

 

※ 갑구에서 확인해야 할 사항
· 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다.
· 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.
√ 가등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

※ 을구에서 확인해야 할 사항
· 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 상가건물은 피해야 합니다.
√ 저당권이나 전세권이 설정된 후 상가건물을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.
· 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
√ 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

 

※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
· 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

 

등기된 권리의 순위 

 

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제1항).
등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제2항).
- 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.
부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).

 

※ 경매가 진행 중인 사실을 모르는 채 임대차계약을 체결했어요. 임대인을 사기죄로 고소할 수 있을까요?
- 임차인이 임대차계약을 체결할 당시, 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있습니다.
- 따라서 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 않은 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도 사기죄가 성립합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결참고).

 

 

 등록사항의 확인
상가건물 임대차에 이해관계 있는 사람은 확정일자, 임대차기간 및 임차보증금 등을 확인하기 위해 그 건물의 등록사항을 열람하거나 제공받을 수 있습니다.

 

등록사항 열람신청인 

 

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 그 건물 소재지 관할세무서장에게 등록사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항 전단).
- 이해관계자의 범위는 아래와 같습니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제12조제1항(국세청훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행)].
· 해당 상가건물의 임대인 및 임차인
· 채권 또는 채무관계에 의하여 해당 상가건물의 등기부등본상에 기재된 권리자
· 열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은 사람
· 임대인 및 임차인 또는 등기부등본의 권리자가 부재자인 경우 「민법」 제22조에 따른 재산관리인
· 위의 사항에 준하는 사람으로 세무서장이 필요하다고 인정하는 이해관계인
· 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
· 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
· 사업자등록 신청일
· 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
· 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
· 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
· 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

 

등록사항의 열람·제공 절차 

 

등록사항 등의 열람·제공 요청
- 상가건물 등록사항 등을 열람하거나 제공받으려는 사람은, 그 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등의 열람·제공 요청서(「상가건물 임대차보호법 시행령」 별지 제1호서식)를 제출하면 됩니다. 이 경우 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 다음의 서류를 첨부해야 합니다.(「상가건물 임대차보호법」 제4조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제12조제2항).
· 해당 상가건물의 임대인 및 임차인인 경우에는 임대차계약서
· 해당 상가건물의 등기부등본상 권리자인 경우에는 등기부등본 등 권리자임을 증명하는 서류
· 부재자의 재산관리인인 경우에는 판결문
· 그 밖에 세무서장이 인정하는 이해관계인인 경우에는 그 입증서류

 

등록사항 등의 열람 또는 제공
- 관할 세무서장은 등록사항 등의 열람 또는 제공의 요청이 있는 경우 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 등록현황서(「상가건물 임대차보호법 시행령」 별지 제2호서식)나 건물도면의 등본을 발급합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제4항).


□ 임대차계약

 

 임대차계약의 당사자
임대차계약의 당사자는 보통 임대인과 임차인이므로, 임차인은 상가건물의 소유자와 임대차계약을 체결해야 안전합니다.
거래당사자는 중개업자의 고의나 과실로 재산상의 손해가 발생한 경우 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

임대차계약 

 

상가건물 임대차계약은 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약입니다(「민법」 제618조).

 

임대인 

 

임대인은 임대차계약에서 임차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해 주고, 그에 대한 대가로서 차임을 지급받기로 한 한쪽 당사자입니다.

 

상가건물의 경우에는 그 건물의 소유자가 임대인이 되는 것이 보통이나, 그 건물에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가지고 있는 사람도 임대인이 될 수 있습니다.
- 소유자
· 상가건물의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.
- 소유자의 배우자
· 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다(「민법」 제827조1항). 그러나 상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결하는 경우, 그 처가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.
√ 일상적인 가사란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속합니다. 그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않는다고 보고 있습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).
- 공동소유자
· 상가건물의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인해야 합니다.
√ 공유 상가건물의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문입니다(「민법」제265조, 대법원 1991. 9.24. 선고 88다카33855 판결).
- 대리인
· 상가건물 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
√ 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
√ 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

 

※ 처분능력, 권한 없는 사람이 상가건물 임대차하는 경우
- 처분능력 또는 권한이 없는 사람이 상가건물을 임대차하는 경우에는 임대차 기간이 3년을 넘지 못합니다. 단기임대차는 기간만료 전 3개월 내에 갱신할 수 있습니다(「민법」 제619조제3호 및 제620조).

 

< 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우 >

Q1. A씨는 B씨와 옷가게의 임대차계약을 체결하고, 옷가게를 하고 있었습니다. 그런데 알고 보니, B씨는 상가를 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 가지고 있는 C씨에게 점포를 임차한 자였고, C씨의 무상사용기간이 경과하여 지방자치단체는 C씨에게 점포의 명도 등을 청구하고 있는 상태였습니다. 이 때 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립할 수 있나요?

A1. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(「민법」  제618조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 임대인은 임차인이 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결). 따라서 A씨와 B씨의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

   다만, A씨는 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인 B씨의 채무는 이행불능으로 되고 A씨는 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).

 

임차인 

 

임차인은 임대차계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용·수익하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 한쪽 당사자입니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 보호대상이 되는 임차인은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차한 임차인이므로, 사업자등록을 할 수 있는 자연인은 물론, 법인도 임차인이 될 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).
- 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 비법인 사단, 재단의 경우에는 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다.

 

부동산 중개업자 

 

상가건물의 임대차계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약을 체결할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조).

 

중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하여, 보증보험 또는 공제에 가입한 중개업자의 중개를 받는 것이 안전합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
- 중개업자는 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하도록 하고 있기 때문입니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항 및 제3항).

 

 

임대차계약서의 작성
임대차계약서를 작성할 때에는 계약서에 기재해야 할 사항을 확인하고, 특약사항을 기재할 필요가 없는지 검토해야 합니다.

 

임대차계약서에 들어가야 하는 사항 

 

- 거래당사자의 인적 사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
- 중개대상물확인·설명서 발급일자
- 그 밖의 약정내용

 

계약당사자의 인적사항
- 임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.
- 계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.

 

거래금액 및 지급일자
- 상가건물의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나, 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.
- 계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차상가건물에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 일반적입니다.

 

임대차의 존속기간
- 「상가건물 임대차보호법」은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하면서, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조).
· 따라서, 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.
· 즉, 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있고, 약정한 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.

 

임대차계약의 특약 사항 

 

부동산 중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 부분이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 특약사항을 기재할 필요가 있을지 검토할 필요가 있습니다.
- 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항
· 상가건물 임대차계약 후 그 상가건물에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정을 할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 하는 취지의 약정을 해 둘 필요가 있습니다.
· 만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
- 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항
· 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.
· 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 취지의 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.
- 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항
· 종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.
· 이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.
- 임대인이 업종을 지정하는 경우
· 임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정하는 경우, 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야 합니다.
· 따라서 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
· 업종의 지정을 약정한 경우에는, 지정된 업종이 허가나 신고를 해야 하는 업종인지를 확인하여 임대차계약 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고 되지 않는 불미스런 행정절차의 발생을 피해야 합니다.
- 권리금이 있는 경우
· 권리금은 영업기술의 노하우를 대가로 지급하는 금전으로서, 「상가건물 임대차보호법」의 보호대상이 되지 않으므로 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금회수가 중요한 문제가 됩니다.
· 상가건물 소유자가 계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기 때문에, 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 좋습니다.
· 만약, 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 시 계약갱신을 해주지 않을 경우를 대비하여, 예를 들어, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 해두는 것이 좋습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결).
- 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 약정
· 상가건물의 주차장, 창고, 화장실 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정하여 주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정해 두는 것이 좋습니다.

 

< 업종제한특약이 있는 경우 >  

 

Q1. A씨는 B씨의 상가건물의 한 점포를 임대차하면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 하였습니다. A씨는 치킨집을 개업하면서 생맥주시설 등을 설치하여, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 이에 대해 B씨는 맥주판매가 특약사항 위반이라며 맥주판매를 중단할 것을 요구했습니다. A씨는 맥주판매를 중단해야 하나요?   

A1. A씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관해 따로 정함이 없는 경우에는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 합니다.    

    일반적으로 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러 가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이므로 치킨을 팔면서 부수적으로 맥주를 파는 것은 허용됩니다. 그러나 A씨처럼 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 한 경우에는 지정된 업종인 치킨판매에 일반적으로 수반되는 맥주판매의 정도를 넘는 것으로 업종제한특약을 위반한 것이라고 하였습니다.       

  (참조 : 대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결).

 

Q2. A씨는 상가건물을 임대차하면서 분식업에 한정한다는 업종제한약정을 하였습니다. 그러나 A씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았습니다. A씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있나요?   

A2. 점포별로 업종을 지정하여 임대차한 경우 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).

 

임대차계약 후 받아야 할 서류 

 

상가건물임대차계약서
- 부동산 중개업자는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 발급해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 사본을 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제22조제2항).

 

중개대상물 확인·설명서
- 만약, 부동산 중개업자가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).

 

공제 증서
- 공제증서는 부동산 중개업자의 중개 사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 중개업자는 거래당사자에게 공제증서를 발급해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항).

 

 

중개업자의 책임 및 중개수수료
부동산 중개업자는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상책임을 져야 합니다.
중개의뢰인은 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지급해야 합니다.

 

 

부동산 중개업자의 의무 

 

중개업자의 신의성실 및 비밀누설금지 의무
- 중개업자는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제1항).
- 중개업자는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제2항 및 제49조).

 

중개업자의 설명의무
- 중개업자는 상가임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장·등기부 등본 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제1항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제1항).
· 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
· 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항
· 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
· 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
· 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역
· 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
· 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
· 벽면 및 도배의 상태
· 일조·소음·진동 등 환경조건
· 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
· 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
- 중개업자는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제2항).
· 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제2항).

 

중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무
- 중개대상물확인·설명서에는 중개업자의 서명 및 날인이 있어야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제4항).

 

공제증서의 교부 의무
- 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제24조제1항).
· 보장금액(법인 중개업자는 1억원 이상, 비법인 중개업자는 5,000만원 이상)
· 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
· 보장기간

 

부동산 중개업자의 손해배상책임 

 

중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항).

 

중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제2항).

  

부동산 중개수수료 및 실비

 

중개수수료 및 실비 지급
- 중개의뢰인은 중개업무에 관해 중개업자에게 소정의 수수료를 지급해야 합니다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항).
※ “중개수수료”란 부동산거래로 계약이 체결되어 중개업자와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제3항).
- 중개의뢰인은 중개업자의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개수수료를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개수수료를 지급해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항).
- 중개의뢰인은 중개업자에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제2항).
- 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 지급합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제3항).

 

 서울특별시의 중개수수료 요율

 ※ 서울특별시의 중개수수료 요율은 다음과 같습니다(「서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례」(서울특별시조례 제4531호) 별표1).

 

거래금액

상한 요율

한도액

5,000만원 미만

1천분의 5

200,000원

5,000만원 이상 1억원 미만

1천분의 4

300,000원

1억원 이상 3억원 미만

1천분의 3

-

3억원 이상

1천분의 8 이하

-

※ 각 시·도별 중개수수료 요율에 관한 자세한 내용은 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr)를 참고하시길 바랍니다.

 

 

중개수수료 및 실비의 한도
- 상가건물(건축물 중 상가의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 상가에 포함)임대차에 대한 중개수수료의 한도는 거래금액의 1천분의 9 이내입니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제4항 및 제6항).
- 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제2항).
- 중개업자는 중개수수료·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조제2호).
한도를 초과한 중개수수료 및 실비 수수 금지
- 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호 및 제49조제1항).
※ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제1항).
※ 만약, 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).
· 한도를 초과하는 수수료 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 수수료 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.
 


□ 보증금의 보호

 

대항력 및 우선변제권 취득
임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.
대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.

 

대항력 

 

대항력의 개념 및 요건
- 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
- 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

상가건물의 인도
- 「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
- 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다.

 

사업자등록 신청
- 신규로 사업을 개시하는 사람 중 사업자단위과세사업자가 아닌 사람은 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 해당 사업장에 대해 사업을 개시한 날부터 20일 이내에 사업장소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만 신규로 사업을 시작하려는 사람은 사업개시전이라도 등록할 수 있습니다(「부가가치세법」 제5조제1항 본문).
※ 둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 과세기간 개시 20일 전에 사업자단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 사업자등록을 해야 합니다(「부가가치세법」 제5조제2항 및 제3항).
· 사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 기재한 사업자등록증을 신청일부터 5일 이내에 발급받습니다. 다만, 사업장시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급합니다(「부가가치세법」 제5조제4항, 「부가가치세법 시행령」 제7조제2항, 「부가가치세법 시행규칙」 제2조제2항, 별지제4호서식).
- 사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권 발생시기를 앞당길 수 있습니다(「부가가치세법」 제5조제1항).
※ 개인인 경우 「소득세법」, 법인인 경우 「법인세법」에 따른 사업자등록을 하여야 하나, 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 하는 경우 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록을 한 것으로 보게 되므로, 별도로 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록은 하지 않아도 됩니다(「소득세법」 제168조제2항 및 「법인세법」 제111조제2항).

 

사업자등록 신청절차
- 사업자등록을 신청하려는 사람은 사업자등록신청서에 아래의 사항을 기재하여 세무서장(관할 또는 그 밖의 모든 세무서장)에게 제출(국세정보망에 의한 제출 포함)해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제7조제1항,「부가가치세법 시행규칙」 제2조제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 별지제3호 서식 및 「법인세법 시행규칙」 별지제73호 서식).
· 사업자의 인적사항
· 사업자등록신청사유
· 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일
· 기타 참고사항
· 개인인 경우
√ 법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업의 경우에는 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본
√ 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본
√ 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항의 규정에 의한 상가건물을 임차한 경우 해당 부분의 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함)
√ 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(「조세특례제한법」 제106조의3제1항에 따른 금지금(金地金) 도·소매업 및 「개별소비세법」 제1조제4항에 따른 과세유흥장소에의 영업을 영위하려는 경우만을 말함)
· 법인인 경우
√ 법인설립신고서 1부
√ 법인등기부 등본 1부(담당 공무원의 확인에 동의하지 않은 경우 신청인이 직접 제출해야 함)
√ 정관 사본 1부
√ (법인명의)임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우) 1부
√ 주주 또는 출자자명세서 1부
√ 사업신고필증 사본 1부(신고 전에 등록하는 경우: 신고신청서 사본 또는 사업계획서)
√ 현물출자명세서(현물출자법인의 경우에 한함) 1부
- 확정일자를 받고자 하는 경우에는 임대차계약서 원본과 임차한 사업장이 상가건물의 일부인 경우 해당부분의 도면을 함께 가지고 가야 합니다.

 

대항력의 발생시기
- 대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
- 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).
- 대항력과 다른 권리와의 관계
- 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

 

우선변제권 

 

우선변제권의 개념과 요건
- 우선변제권이란, 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 우선변제권은, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

확정일자의 취득
- 확정일자란, 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정한 날짜를 말합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제2조제3호(국세청훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행), 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결].
- 임차인이 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함) 전후 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제4조).
· 사업자등록을 신청하기 전에 확정일자를 먼저 신청할 수 있습니다. 다만, 이때의 우선변제권의 효력은 사업자등록의 신청, 상가건물의 인도, 확정일자에서 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.

 

확정일자를 받는 절차
- 신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).
- 사업자등록을 신청하지 않은 임차인이 확정일자만을 우선하여 신청하는 경우에는 임대차계약서 원본과 확정일자신청서 및 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

 

우선변제권의 발생 시기
- 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
- 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

 

 

 ※ 전세금보장신용보험

 

- 전세금보장신용보험이란 상업용 점포의 임차인이 임대인으로부터 회수해야 할 임차보증금을 보호받기 위해 본인이 스스로 가입할 수 있는 상품을 말합니다.

- 이 보험에 관한 업무는 서울보증보험에서 취급하고 있습니다.

- 전세금보장신용보험은 임차기간 중 해당 상업용 점포가 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 60일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해 줍니다.

- 전세금보장신용보험에 가입할 수 있는 임대차계약과 전세금보장신용보험의 보험요율은 다음과 같습니다.

 

보험가입대상

임대차계약

① 대상 부동산

 - 도·소매 등 상업용 건물

②인수기준 :

 - 서울 : 7천만원,

 - 경기, 광역시 : 5천만원,

 - 일반시 : 4천만원,

 - 기타지역 : 3천만원 이하(임차보증금액 전액기준)

(단, 선순위 설정최고액은 추정시가의 50%이내 조건임)

보험요율

연 0.659%

 ※ 전세금보장신용보험에 관한 자세한 내용은 서울보증보험 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다

 

 

상가건물 임대차 등기
임차인이 임대인의 협력을 얻어 상가건물임대차등기를 마치면, 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

상가건물임대차 등기란? 

 

상가건물임대차 등기란, 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어 하는 임차권설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조제1항).

 

상가건물임대차 등기절차

 

신청인 및 관할등기소
- 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 제23조제1항).
- 임대인이 임차권등기에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항).

 

등기신청방법
- 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호)
- 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

 

신청정보의 제공
- 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우
· 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제74조 및 「부동산등기규칙」 제13조제2항).
√ 차임(借賃)
√ 차임지급시기
√ 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)
√ 임차보증금
√ 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
- 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우
· 위 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 하는 임차권등기신청서의 기재사항, 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항).

 

첨부정보의 제공
- 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제46조제1항, 및 제62조).
· 등기원인을 증명하는 정보: 약정에 따른 경우에는 임차권설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서
· 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명
· 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
· 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
· 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보
· 지적도나 건물도면(임차권설정 또는 임차물의 전대범위가 부동산의 일부인 경우) [「부동산등기규칙」 제130조제2항]
· 임차권자의 주민등록번호 등· 초본(3개월 이내의 것)
· 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)[「부동산등기규칙」제60조제1항제3호]
· 등록면허세영수필확인서 및 등기신청수수료(「부동산등기규칙」 제65조제1항)

 

출처: 법제처

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