● 상가건물의 사용·수익
□ 임차료
차임의 지급 및 연체
임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.
임차인이 차임을 두 번에 걸쳐 연체하면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차인이 차임을 두 번에 걸쳐 연체하면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차인의 차임지급 의무
당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다(「민법」 제633조).
< 차임을 낼 수 없는 형편인데, 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있나요? >
Q. A씨는 중학교 앞에서 분식집을 운영 중입니다. 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았습니다. A씨는 임대인에게 방학 기간 중의 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있을까요?
A. 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결). 그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).
차임의 연체와 해지
임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).- 2기란 차임의 지급시기를 기준으로 합니다. 예를 들어 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.
- 연체액이 2기의 차임액에 해당하면 되고, 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없습니다. 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정한 때에는, 연속해서 두 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 2개월분의 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
- 예를 들어, 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 약관조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화하여 임차인에게 불리하므로 무효입니다.
공동 임차인의 연대의무
여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다(「민법」 제654조에 따른 제616조의 준용).
차임 또는 보증금의 증감청구
차임 또는 보증금의 증액기준은 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다
차임 또는 보증금의 증액청구
임대인은 임대차계약의 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).- 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).
임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.- 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).- 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).
- 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
차임 또는 보증금의 감액청구
임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).
- 따라서, 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.
증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우, 보증금중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).
따라서 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.· 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.
보증금의 월세 전환
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액은 연 15%를 초과할 수 없습니다.
월차임 전환
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조).- 다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우 그 전환하는 금액은 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 일정한 범위로 제한합니다(「상가건물 임대차보호법」 제12조).
월차임 전환 이율의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환되는 금액의 비율은 연 15%를 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조).- 예를 들어, 보증금 5천만원에 상가건물 임대차계약을 체결하였으나, 당사자의 합의를 통해 보증금 중 1천만원을 돌려받고, 월차임으로 전환할 수 있습니다. 이 때 월차임으로 전환할 1천만원의 연 15%의 이율인 150만원을 월로 나눈 12만5000원을 넘을 수 없습니다.
※ 위의 보증금의 월차임 전환 이율의 제한규정은 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다.
□ 당사자의 권리·의무
임대인의 권리·의무
임대인은 상가건물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임대차보증금반환의무를 집니다.
임대인은 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가집니다
임대인은 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가집니다
임대인의 권리
차임지급청구권- 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급하여도 무방합니다(「민법」 제618조).
- 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).
- 차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제633조).
- 임대인은 임대차계약 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).
- 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 증액할 수 없습니다. 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물 임대차의 경우에는 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).
· 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).
· 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
임대물반환청구권- 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
- 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제617조의 준용).
임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리- 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(「민법」 제618조).
임대인의 의무
상가건물을 사용·수익하게 할 의무- 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).
- 이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).
- 그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).
- 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
· 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
- 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때 까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).
- 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
방해제거의무- 상가건물임대차계약체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조).
상가건물의 하자 등에 대한 담보책임- 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조).
- 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조·제580조), 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며(「민법」 제627조제1항·제567조, 제572조제1항), 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항·제567조, 제572조제2항).
임대차보증금의 반환의무 - 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).
임차인의 권리·의무
임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가집니다.
임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 집니다.
임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 집니다.
임차인의 권리
사용·수익권- 임차인은 임차상가건물을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차상가건물의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
임대차등기협력청구권- 당사자간의 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
· 다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.
차임감액청구권- 임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
- 임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).
부속물매수청구권 또는 철거권- 임차인은 임차상가건물의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).
- 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차상가건물을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
필요비상환 청구권- 임차인은 임차상가건물의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).
· 필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
※ 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권
- 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 합니다(「민법」 제309조).
- 따라서 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
유익비상환청구권- 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).
· 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결).
임차인의 의무
차임지급의무- 임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).
임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무- 임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용).
- 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
- 임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
- 임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).
임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무- 임차인은 상가건물임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
- 임차인의 임차상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다(대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결).
□ 임차권의 양도 및 전대차
임차권 양도의 제한
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못합니다.
임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차권 양도의 제한
임차권의 양도란, 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.
임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다(「민법」 제629조).
임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과
임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.- 다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.
임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 법률관계
임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계- 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결).
임대인과 임차인 사이의 관계- 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.
임대인과 양수인 사이의 관계- 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
※ 전세권의 경우 – 전세권 처분의 자유
□ 전세권 처분의 자유
- 상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문).
- 다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다(「민법」 제306조 단서). 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).
□ 양도·담보제공·임대
- 전세권의 양도는 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조). 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리·의무를 가지게 됩니다(「민법」 제307조).
임대인의 지위 승계
임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전됩니다.
임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
임대인의 지위 승계와 그 내용
이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
임대차의 종료 후 임차상가건물을 양도한 경우
대항력 있는 상가건물임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임대차보증금반환채무도 임차상가건물의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부
임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도되는 경우에도 임차상가건물을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다.
그런데, 임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
전대차
임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 합니다.
상가건물의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용됩니다.
상가건물의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용됩니다.
상가건물의 전대차
상가건물의 전대차란 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자로 하여금 사용·수익하게 하는 계약입니다.
계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다.- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.
- 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 전대차 상의 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인 그 밖의 제3자에 대한 관계에 있어서 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라 결정됩니다(「민법」 제629조 및 제652조).
- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 불문하며, 명시 또는 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.
임대인의 동의가 있는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계- 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계- 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계- 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 「민법」은 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 하고 있습니다(「민법」 제630조제1항).
· 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 전대인(임차인)에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인(임차인)에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다(「민법」 제630조제1항 후단).
전차인의 보호- 전대차는 임대차를 기초로 하는 것이므로, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.
· 그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조).
- 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차상가건물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조).
- 전차인은 상가건물 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).
임대인의 동의가 없는 전대차의 효과
임대인의 동의가 없는 전대차의 효과
전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계- 전대차 계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.
- 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).
임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계- 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).
임대인과 전차인 사이의 관계- 임대인의 동의 없는 임차상가건물의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
상가건물의 소부분의 전대차
상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않습니다(「민법」 제632조).- 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자간의 특약으로 그 적용을 배제할 수는 있습니다.
※ 전세권의 경우 – 전전세
ㅁ 전전세란
- 전전세란, 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다.
ㅁ 전전세의 요건
- 전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다(「민법」 제306조).
- 전전세권은 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립됩니다(「민법」 제186조).
- 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내여야 합니다(「민법」 제306조).
- 전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 합니다. 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다.
ㅁ 전전세의 효과
- 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 됩니다.
- 전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다.
- 원전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담하게 됩니다(「민법」 제308조).
- 전전세권자는 전전세권이 소멸한 때에 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 발급를 하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제317조).
- 전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).
- 이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다(「민법」 제303조제1항).
· 다만, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있습니다.
출처: 법제처
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