확정일자 신청

 

  ▣ 확정일자 신청 

 

 

◈ 확정일자의 의의 및 부여기관

건물을 임차하여 음식점 영업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 제정 

 

주택 임차인의 경우 「주택임대차보호법」에 따라 특별히 보호를 받고 있는 반면에 상가건물 임차인의 경우 「민법」의 임대차 규정이 적용되었기 때문에 주택임차인에 비해 보호받는 정도가 미약하였습니다. 그래서 사회적 경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 「상가건물 임대차보호법」이 제정되어 시행되고 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 정작 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없는 현실을 고려하여, 이러한 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정되었습니다.

 

확정일자의 의의 

 

“확정일자”란 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제2조제3호).

 

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에 따라 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

 

따라서 건물을 임차하여 음식점 영업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.

 

확정일자의 부여기관 

 

임대차계약서에 확정일자의 부여는 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장이 합니다. 다만, 사업자단위관세가 적용되는 경우에는 본점 또는 주사무소 관할 세무서장이 할 수 있습니다. 확정일자 부여업무를 취급하는 담당 공무원은 정규직 공무원으로 합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제5조).

 

 

 

◈ 확정일자신청과 구비서류

확정일자는 아래의 서류를 갖추어 상가건물 소재지 관할 세무서 민원봉사실에 신청하시면 됩니다.

 

확정일자신청 시 구비서류 

 

확정일자신청 시 구비서류

신규 사업자의 경우	기존 사업자의 경우
·사업자등록신청서   ·임대차계약서 원본   ·사업허가증, 사업등록증 또는 신고필증 사본 중 1부   ·사업장 도면 (건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)   ·본인신분증, 위임장, 대리인신분증(대리인 신청 시)	·확정일자신청서 (실제 임대차계약내용과 사업자등록사항이 다른 경우에는 사업자등록정정신고서)   ·사업자등록증   ·임대차계약서 원본   ·사업장 도면 (건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)   ·본인신분증, 위임장, 대리인신분증(대리인 신청 시)

※ 사업자등록신청 시 사업장 소재지 등을 잘못 기재하여 사실과 다르게 사업자등록이 된 경우에는 보호를 받을 수 없으므로 등기사항증명서 등을 철저히 확인하시기 바랍니다.

 

확정일자의 신청과 접수 

 

확정일자 신청은 임차인 또는 임차인의 위임을 받은 자가 합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제2항). 임차인의 위임을 받은 자란 임차인의 확정일자 신청 위임장(별지 제7호서식)을 소지하고 위임받은 자의 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시하는 자를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제3항).

 

확정일자 신청은 임대차계약서 원본과 확정일자 신청서(별지 제6호서식)를 구비하여 접수합니다.

 

확정일자 신청을 사업자등록신청이나 사업자등록정정신고와 동시에 하는 경우 사업자등록신청서 (「부가가치세법 시행규칙」 별지 제3호서식, 「법인세법 시행규칙」 별지 제73호서식), 사업자등록정정신고서(「부가가치세법 시행규칙」 별지 제7호서식)에 의하여 접수합니다 (「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).

 

확정일자신청 시 구비서류 

 

확정일자신청 시 구비서류

신규 사업자의 경우	기존 사업자의 경우
·사업자등록신청서   ·임대차계약서 원본   ·사업허가증, 사업등록증 또는 신고필증 사본 중 1부   ·사업장 도면 (건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)   ·본인신분증, 위임장, 대리인신분증(대리인 신청 시)	·확정일자신청서 (실제 임대차계약내용과 사업자등록사항이 다른 경우에는 사업자등록정정신고서)   ·사업자등록증   ·임대차계약서 원본   ·사업장 도면 (건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)   ·본인신분증, 위임장, 대리인신분증(대리인 신청 시)

※ 사업자등록신청 시 사업장 소재지 등을 잘못 기재하여 사실과 다르게 사업자등록이 된 경우에는 보호를 받을 수 없으므로 등기사항증명서 등을 철저히 확인하시기 바랍니다.

 

확정일자의 신청과 접수 

 

확정일자 신청은 임차인 또는 임차인의 위임을 받은 자가 합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제2항). 임차인의 위임을 받은 자란 임차인의 확정일자 신청 위임장(별지 제7호서식)을 소지하고 위임받은 자의 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시하는 자를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제3항).

 

확정일자 신청은 임대차계약서 원본과 확정일자 신청서(별지 제6호서식)를 구비하여 접수합니다.

 

확정일자 신청을 사업자등록신청이나 사업자등록정정신고와 동시에 하는 경우 사업자등록신청서 (「부가가치세법 시행규칙」 별지 제3호서식, 「법인세법 시행규칙」 별지 제73호서식), 사업자등록정정신고서(「부가가치세법 시행규칙」 별지 제7호서식)에 의하여 접수합니다 (「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).

확정일자의 신청과 접수

유의사항	·임차한 건물이 주로(총 면적의 50% 초과 등) 사업에 이용되는 경우만 신청 대상이며 주로 주거에 이용되는 경우에는 「주택임대차보호법」에 따라 신청해야 합니다.   ·「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받기 위해서는 임차 부동산의 소재지를 사업자 등록상 사업장소재지 및 건축물관리대장 등의 공부상 소재지와 일치되도록 기재해야 합니다.

 

 

 

 

◈ 확정일자의 신청대상

확정일자의 신청대상(「상가건물 임대차보호법」의 적용대상)은 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에 보호를 받을 수 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용대상 임차인 

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금이 지역별로아래의 표 기재 금액 이하인 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 이와 같은 환산보증금의 제한에 따라 지역별 환산보증금액을 초과하는 임대차계약은 「상가건물 임대차보호법」에 따른 보호를 전혀 받지 못하므로 별도의 법적 조치를 해야 합니다.

 

환산보증금 

 

환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세 × 100)을 합한 금액을 말합니다.

 

권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로, 환산보증금의 계산 시 고려되지 않습니다.

 

<사례> 보증금 1,000만원에 월세 100만원인 경우의 환산보증금

- 1,000만원 + (100만원 × 100) = 1억 1,000만원

환산보증금

지역	환산보증금
서울특별시	3억 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	2억 5천만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	1억 8천만원 이하
그 밖의 지역	1억 5천만원 이하

※ 월차임 환산액: 월차임 × 100

 

 

 

 

◈ 확정일자의 부여대상 및 업무처리절차

확정일자를 부여하는 임대차계약서는 계약 당사자의 서명 또는 날인이 있는 문서의 원본이어야 하고, 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다.

 

확정일자의 부여대상 

 

확정일자를 부여하는 임대차계약서는 계약 당사자의 서명 또는 날인이 있는 문서의 원본이어야 합니다 [「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제6조제1항].

 

임대차계약서는 임대인·임차인의 인적사항, 건물의 소재지, 임대차의 목적물 및 면적, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 명확히 표시되어야 하며, 그 일부가 누락된 경우 신청인에게 이를 보완하도록 한 후 확정일자를 부여합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제6조제2항].

 

임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우 확정일자를 다시 받아야 합니다 [「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제6조제3항].

 

확정일자부여의 업무처리절차 

 

확정일자 신청을 받은 담당 공무원은 신청인의 적격여부, 신청인이 제시한 임대차계약서가 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 일정 규모 이하의 보증금액(보증금 외 차임환산액 포함)에 해당되는지 여부 등을 검토한 후 접수합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제8조제1항].

 

신청인이 확정일자 신청 및 사업자등록신청(정정신고 포함)을 동시에 하는 경우 담당 공무원은 위 검토사항 외 사업자등록신청(정정신고 포함) 구비서류의 누락여부를 확인하고, 신청인이 건물의 일부를 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 사업장도면(별지 제1호서식)이 누락되지 않도록 합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제8조제2항].

 

담당 공무원은 신청서와 임대차계약서의 내용을 상호대사한 후 그 내용을 전산입력하고, 그 내용을 출력하여 입력사항의 오류 여부를 신청인에게 확인하게 한 후 출력물에 서명 또는 날인을 받을 수 있습니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제8조제3항].

 

임대차계약서 원본의 첫장 전면 여백에 다음 서식의 확정일자인을 찍은 후 확정일자와 전산으로 부여된 확정일자번호를 기재하고 확정일자용 관인을 날인합니다. 다만, 임대차계약서가 1매 이상일 경우 매장을 동 관인으로 간인합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제8조제4항].

 

담당 공무원은 확정일자를 부여한 임대차계약서를 사본하여 원본과 간인한 후, 원본은 신청인에게 교부합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제1874호, 2010. 12. 7. 발령·시행) 제8조제5항].

 

 

 

 

◈ 확정일자의 효력

건물을 임차하고 사업자등록을 한 자가 확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

확정일자의 효력 

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기므로, 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(이 경우에는 확정일자가 없어도 됩니다). 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조).

 

사업자등록을 마치고 “확정일자”까지 받아 놓은 임차인은 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋습니다.

 

임대차계약의 연장 시 원계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.

 

동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였으나 임대인이 동일인인 경우 「상가건물 임대차보호법」상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는가? 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이 

 

확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 대항력(건물인도 + 사업자등록)과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다. 전세권등기가 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속·간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다. 

 

 출처: 대법원 법제처